【编者按】上海持续低迷的成交行情促使市场发生了一些微妙的变化。

　　上海持续低迷的成交行情促使市场发生了一些微妙的变化。

　　本周，有知情人士向《第一财经日报》记者透露，此前在上海很少通过代理商销售项目的和记黄埔（下称“和黄”）近日开始和中介洽谈分销合作。其中，有两家知名中介已与该公司旗下在上海的项目四季雅苑签订了分销协议，并开始进入合同流程。

　　上述人士认为，和黄此举，除了希望能够将四季雅苑迅速清盘之外，还可能是为了抹去一个困扰其已久的“噩梦”中介的“捣乱”甚至是“诋毁”。

　　公寓房源引入分销商？

　　“就我所知，目前有不少中介正在跟四季雅苑接洽，但签下来的似乎只有易居臣信和中原地产两家，也是刚刚才签的。”昨日，知情人士向本报记者如是表示。

　　事实上，和黄在上海的项目并不少，而且个个知名，古北的御翠豪庭、花木的御翠园等项目，均是上海曾经的热销豪宅。但在这些项目的销售中，该公司极少与代理公司合作，而是以自己的销售团队为主。上海五大代理机构之一的某高管在接受记者采访时也指出，该公司几乎没有跟和黄有过销售方面的合作，“他们从来不给我们生意做。”

　　“和黄自己卖楼，一直是豪宅市场的销售冠军，所以之前没必要跟代理公司合作。”上述知情人士介绍，今年以来，四季雅苑推出的公寓部分销售欠佳，根据网上房地产的数据，四季雅苑3月推出的88套公寓仅成交了20余套；5月，在上一批房源消化尚未过半的情况下，四季雅苑再度推出了88套公寓，但是销售依旧吃力——一个多月中只售出了5套房源。“就我了解，和黄是想在9月前为四季雅苑清盘，所以才考虑引入中介作为其公寓房源的分销商，希望能增强销售力度。”

　　上述被提及的其中一家中介公司已向本报确认了与和黄的签约事宜，但记者以购房者身份致电四季雅苑售楼处时，被告知目前尚没有“中介分销该楼盘”的说法，“我们没有让别人代理的，你如果想买的话，当然是直接到开发商这里买比较好呀。”

　　市场分析人士认为，可能一切协议都还在流程阶段，因此尚未进入执行层面。

　　同策咨询研究部总监王巍立表示，和黄本身销售团队的客户积累十分可观，因此前期销售并不需要引入分销代理，但是在尾盘销售阶段，其团队可能会在开拓新客源方面出现“短板”，引入分销代理也在情理之中。

　　被逼还是自愿？

　　但是，另有分析人士提醒记者，和黄的“意图”也许并不仅仅是看中中介销售能力那么简单。

　　“你去看过就知道的啦，四季雅苑门口那个??杉路上全是中介，客户去了都被中介拉走。所以我觉得他们只是想把中介请进门而已，但是要考虑中介的实力跟控制力。”中国房产信息集团分析师薛建雄在接受记者采访时如是猜测。

　　他透露，四季雅苑此前出售别墅房源时，中介的“拉客”尚不成气候，因为当时市场上可竞争的别墅房源太少。“现在卖公寓了，就那一个入口，被上百个中介人员堵着把客户都拉跑了，而且光说他们四季雅苑的坏话，弄得他受不了了。我觉得和黄这次引入中介主要是被逼的。”

　　记者据此来到四季雅苑销售现场，由于当日大雨倾盆，记者没能在柳杉路上看到中介人员的影子。但随后，记者在四季雅苑附近的中介聚集地遇到了传说中的“劝客中介”。

　　“四季雅苑五期的房子说实话我们觉得不怎么样，它的房型和它的位置都不太好，我个人觉得这个房子造出来的目的就是为别墅遮挡噪音的。这个楼盘无论是楼板的质量还是它的一个位置都不是很好，如果是高层的话，就等于赤裸裸和旁边的罗山路高架平行，影响很大。”浦东联洋地区迎春路上的一位房产中介人士毫不避讳地对记者如是说。

　　为了证明这批房源不值得投资，上述中介人士还进一步给记者算了一笔账：“我个人觉得这个房子租也不是特别好租，我们假设单价每平方米7万元，那么总价也差不多要1000万元，能租到多少呢？假设能租3万元的话，旁边别墅也才租3万元，假如租个2万元左右的话，租金回报率就会很低，大概只有2%左右。所以，不管是投资还是自住都不太好。”

　　事实上，当被问及四季雅苑第五期楼盘的情况时，迎春路上的众多房产中介人员都不推荐记者购买或者租赁该项目的房子。一名中介人士甚至情绪激动地对记者说：“这个楼盘升值空间不大，而且价格也不合理，我说直白点，这就等于是‘抢钱’，住在那里其实也就是一种身份的象征，太夸张了，你看他们的装修也一般，真的没什么，连买个菜也要开车出去，其实就是炒作和别墅区在一起咯！而且你住公寓别人住别墅，你心里多不舒服啊！公寓说白了就是帮别墅挡噪声的。”说完这番话后，该中介人员马上开始向记者推荐迎春路附近的诸如水清木华、仁恒河滨城等楼盘。

　　众口铄金，这样的劝辞，换了任何一家开发商，无疑都是一场“噩梦”。

　　未来中介将主导住宅流通市场？

　　薛建雄透露，近两年，尤其是楼市行情欠佳的时候，都会出现楼盘开盘遭遇中介“捣乱”的情况，“所以开盘的时候，易居就有100个左右的员工穿得像武警（招的全是退伍军人）在周边路口把守，不让别的中介来破坏。从2009年开始，我们所有的盘都采用这个方法，如星河湾、瑞虹新城开盘时。”薛建雄认为，和黄是没办法才把中介请进门，这样既可以把中介口中的“坏话”变成“好话”，又可以促进成交。

　　另一位不愿透露姓名的开发商代表亦向本报记者坦言，中介“抢客”情况在行内确实十分严重。“原来浦东金地湾流域门口有很多汉宇的人在拉客户、金地未未来门口有很多易居臣信的人在拉客户，目前仁恒一个楼盘门口也有很多21世纪不动产的人在拉客户。仁恒现在已经经常和中介合作了，我们也是。”

　　“如果不找他代理，他就抢你客户，但是给他代理了以后，他非但不抢客户，反而会推一些客户给你。一些开发商在明白了这个道理以后，基本会引入中介并适当给一些佣金。这对开发商还是有利的——不光客户不会丢失，反而会增加更多的客户。”上海万利房地产顾问有限公司董事总经理李斌亦持有相同观点，“在香港，这样的合作是很普遍的，包括新鸿基这些大的开发商都是和中介合作的，差不多每个项目开盘其实都是和中介合作的。”

　　上述开发商同时透露：“其实和黄几乎所有的香港项目都交给中原和美联做，因为客户都掌握在中介业务员手里。这是大势所趋，我觉得上海是内地最像香港的城市。”