在日趋严厉的楼市调控重压之下，买方本应静待楼市退烧，但五一小长假期间，久违的“抢房大战”却在广、深两地上演。

五一假期首日，深圳龙岗中海康城国际开盘遭遇热抢。次日，碧桂园位于二线城市清远的清泉城推出300套别墅，认购者上千。如此火爆，令楼市调控失效、市场回暖之声再起。

上述楼盘的促销，是市场真的回暖，还是只是房价下跌的开始？

本报记者采访业内人士表示，一线城市的个别楼盘热销都是个别现象，并不能代表整个市场的真相。随着调控的继续深入，一线城市的楼市价格终会下降。

广深楼盘降价遭抢

自限贷和限购调控以来，楼市买卖双方处于胶着观望状态。5月1日起施行的“一房一价”政策本应给楼市增加更多的不确定性，但僵局被买卖双方共同打破。

五一前夕，深圳中海康城国际、塞纳时光两盘就已经为热销做好了铺垫。“千人团购”的广告和9000-11000元每平米，低于同区域楼盘价格的噱头吸引了媒体和大量买家的眼球。不出所料，4月30日，开盘当天，销售火爆，现数千购房者排号抢号的场面。

世联地产高级市场研究员王军鹏分析指出，中海推出的房源有1300多套，从限购政策和小户型基本售罄的现象看来，中海的买家多以刚性需求为主。

无独有偶，当天广州碧桂园凤凰城组团推新盘也迎来近3000人的客流量，目前货量仅剩一成左右。而海珠老城区的中海橡园国际也在开盘当天售出9成。

在北京，4月底集中签约的多为远郊区低价盘，其中位于房山的长阳国际城为今年首个限价房，1000多套的房源拉低了北京的成交均价。

上述楼盘均位于京广深远郊区，其低价促销并未带动市区楼盘跟风。北京、广州、深圳中心区房价在4月底均有小幅上涨之势。

有多位广深业内人士向记者表示，这类项目遭抢购背后，可以发现开发商的预期降低和刚需及投资型购买力的强劲，但市区内热销楼盘仍然屈指可数。广东中原地产总经理黄韬分析：“如果不出拐点，市区内大部分买家还是会处于观望状态。”

楼市尚未回暖

在广深两地的抢购高潮之外，中国指数研究院的数据显示，上周在重点城市中，4城市成交量均环比上涨，其中北京涨幅最大，达42.67%。

北京房地产交易管理网数据也显示，五一期间，北京市期房签约量有所回升，达1170套，假期首天签约数达524套。

对此，有业内人士乐观预测称，

市场回暖再现。

黄韬表示，个别楼盘热销，不足以判断市场已经回暖。“目前楼市仍然冷多热少，价格稳定。若市场再现2009年大部分楼盘都卖得好的景象，才能称之为回暖。”

北京亚豪机构总监郭毅认为，北京成交的上升是由于4月份中的低价位楼盘开盘引起的，不能称之为升温。再加上目前政策的影响，购买住房后就会遭遇不能再次购买的“死结”，热销的出现是短期行为。

中原地产华北区域董事总经理李文杰也认为：“从全国来看，一二个楼盘、一二个房企项目热销不代表楼市就一定是回暖了，降价促销带来的销量上升应该也是符合逻辑的，关键在于销量上升后是否价格也一并被带动上涨，才能得出（回暖）结论。”

一线城市的回暖假象之外，楼市销售量和价格的上升在二三线城市却表现得更为明显。

如哈尔滨4月份商品房入网销售环比增长超过9成。从3月份的1304套升至2478套，均价环比微涨0.33%。

中国指数研究院监测全国35个大中城市的数据显示，4月25日至5月1日，20城市楼市成交量上涨，13城市成交量涨幅在30%以上。其中昆明、大连、三亚涨幅逾100%。南昌、长春、厦门均超50%。其5月3日发布的“百城价格指数”也显示，4月份楼市价格涨幅居前的也为长春、郑州、洛阳等二三线城市，涨幅在1%-2%间。

针对二三线楼市成交猛涨的现象，世联地产5月4日发布报告指出，局部性限购导致资本从限购城市流出，部分进入三四线城市的房地产市场，产生“挤出效应”。深圳、广州从去年10月份限购以来，本身房价没有下跌，反而周边未限购的三四线城市房价出现大涨。

郭毅认为，二三线城市的城市化加速，楼市会爆发式增长。

“从目前来看，有些地区的房地产业还是处于初级阶段，不会出现区域的泡沫化，国家也不会抑制其发展。这些城市目前的回温是正常的合理的。”

世联数据显示，从去年10月份至今，惠州商品房均价上涨19%，佛山商品房均价上涨30%，东莞商品房均价上涨11%。

一线城市房价将下行

从2010年4月17日起至今，国十条、新国八条连续重拳出击，但一线城市楼市价格仍不见明显回落。

“每一次中央出拳都很重，但有些地方政策却变形。”王军鹏分析，只要市场预期没变，目前价格还是很难控制。但是，开放商变得不如以前有信心了，而买家懂得衡量市场，变得更加理性。

广州、北京业内人士都指出，调控初见成效，加之市场预期和气氛，政策加重，银行信贷等变量的共同作用，未来价格下降成为必然。

“中海降价只是开始，后面应该还有其他项目继续跟进降价的，”5月3日，深圳一开发商内部人士对本报记者表示。

北京中原地产认为，未来一阶段，北京的市场供应主要以五环以外的中低价位产品为主，价格会下行。