【编者按】房屋供应增速位居历史高位而需求回落，加之政策基调未改，房价下行压力大，未来三个季度是房地产业最艰难时期
- 2011年10月21日，浙江省第十八届房地产博览会，一位男子高举卖房广告牌。 梁臻 / 东方IC
【财新网】（特派香港记者 王端）申银万国最新报告指出，内地房价调整大幕已经揭开，未来三个季度将是行业最艰难的时候。
一方面，房屋供应量增速将继续位居历史高位；另一方面，需求端面临购买力进一步下滑、通胀保值需求随CPI回落而降低以及购房者对房价预期的改变等各项挑战，因此在供求关系进一步变化以及政策大基调不改的情况下，房价下行的压力将加速突显。
申万指出，在房屋供应量增速方面，根据该公司测算，考虑到之前的新开工和不断累积的存货，即便是去化率仍能维持在目前的水准，今年四季度到明年二季度的商品房供应增速也将维持在平均55%左右的水准。
近期关于开发商开始大幅降价的消息频传，个别楼盘甚至给出40%的折扣，而平均的降价幅度也都在10%-20%左右。房地产龙头万科在日前的投资者电话会议上也直陈，降价是必然的且正在发生，万科预计这两个月一手房价会发生试探性松动。
申万指出，降价幅度似乎比之前的预计来得更猛。关于最先开始降价的是那些现金流压力并不显著的大型开发商，申万解释说，在任何一个调整阶段，初期通过一定的价格刺激尚能吸引一部分购买者，然而一旦价格下降的趋势确立，则更多的观望气氛会起来，随后就有相当一段时间交投重归低迷。因此大型开发商打响第一枪可以理解为，近期全球市场动荡以及中国政府从紧总基调不改的态势，让其彻底放弃了残存的哪怕是丁点的乐观幻想，故迅速转向争取时间出货，降的越早能够争取到的主动权就越大。
申万报告指出，中资地产股自10月初低点迄今反弹28%，收窄8月初以来的本轮跌幅至37%。目前整个板块的平均估值约为63%折价于净资产值，但这是基于房价下跌20%的基础假设，如果对应30%或者40%的房价跌幅，则目前的股指分别相当于56%和50%的折价，考虑到2008年四季度行业调整谷底时估值低点大概在75%折价，未来跟随基本面的进一步下行，中资地产股仍将面临向下的压力。
申万认为，房价在这个时间开跌，将对去年大量购地的上市公司带来最显著的负面影响，其中购地最多的三家公司分别是远洋地产（03377.HK）、恒大地产（03333.HK）和世茂房地产（00813.HK）。■
