【编者按】得益布局三、四线城市，避开限购政策影响等；今年10月、11月间可能再度拿地

　　【财新网】（实习记者 吕凯霏）恒大地产（3333.HK，下称恒大）2011年上半年中期业绩报告显示，其上半年营业额达316.9亿元，毛利112.4亿元，同比增127.1%，净利润58.2亿元，同比增132.8%。

　　其销售面积、营业额、净利润等指标均超过万科、中海和保利等龙头房企。

　　穆迪分析师曾启贤向财新记者分析指出，恒大业绩增长一方面由于其主要布局三、四线城市，避开了限购政策的影响；另一方面，因其过去一两年土地收储形成了销售增长的基础，加之部分投资性物业带来增长。

　　不过，穆迪维持年初对恒大的B1评级，展望负面，主要由于恒大今年初发行票据的数额较大，导致负债率偏高。2011年1月，恒大发行了人民币92.5亿元以美元结算的优先票据。“目前恒大的现金水平维持在一个较高的水平，但是资产负债率也还是维持在一个偏高的水平，所以穆迪维持B1评级。”曾启贤说。

　　在业绩发布会上，恒大首席财务官谢惠华也表示，恒大2011年上半年净负债率为75.4%，目前未支付地价为371亿元人民币，负债总额为人民币507.5亿元。其一年期内债务为92.3亿元人民币，占债务总额比例为18.2%，债务压力主要集中在未来2年至5年内。

　　恒大中期业绩发布后，高盛对恒大的目标价从8.2港元上调至8.6港元，重申买入评级。花旗银行认为，恒大中期核心盈利按年增长148%至48.1亿元，属行内最高，预测2011年恒大每股资产净值由9.47港元上调至10.72港元，目标价由6.63港元调至7.5港元，较资产净值折让30%，给予恒大买入评级。

　　截至2011年6月30日，恒大土地储备建筑面积约1.35亿平方米，同比大幅增长87%，总地价为946亿元，土地储备平均成本约人民币617元/平方米。恒大董事局副主席兼行政总裁夏海钧说，上半年公司已并购了一些小公司的发展项目，恒大的土地储备、很多优质的项目都来自于被并购的小发展商。夏海钧表示，这种并购下半年还会持续，但要视手上的现金而定。

　　业绩会上，恒大并未透露下半年有任何融资计划。截至中期报告期末，恒大持有现金总额（包括现金、现金等值物及受限现金）人民币286.9亿元，连同未动用银行融资额度人民币327.1亿元，共计可动用资金为人民币614亿元。

　　尽管销售业绩不错，恒大董事会主席许家印表示，全年销售额目标很可能不会上调，将维持原有全年销售金额700亿元人民币的目标。许家印透露，恒大于今年7月基本停止了拿地，下一轮拿地有可能在今年10月或11月间进行。

　　目前恒大已进入内地101个城市，二、三线城市占比高达97%。2011年上半年其新增项目70个，其中一线城市1个，二线城市16个，三线城市53个。除在城市布局上应对房地产调控政策以外，恒大方面称，其以首次置业者为目标群体、产品定位中端及中高端的策略可在下半年带来令人满意的结果。

　　恒大中期业绩报告显示，92个在售项目中，36个受到限购政策影响，占在售项目的39.1%，不过占在售项目销售总额的比例为51.6%，恒大方面称，其受调控政策的影响并不明显。

　　曾启贤则指出，虽然恒大上半年业绩优于预期，但由于下半年销售承压将超过上半年，因此对其还需进一步观察。■