【编者按】2010年的楼市不是一个太平盛世，历经调控的上市房企在这一年中有何作为？创造的企业综合价值受到调控影响程度有多大？强者是否能继续稳坐强者“宝座”，而行业新星是否能在逆势扭转“乾坤”？这便是我们今年房地产价值榜需要回答的问题。

　　CBN研究院房地产价值榜课题组

　　2010年的楼市不是一个太平盛世，历经调控的上市房企在这一年中有何作为？创造的企业综合价值受到调控影响程度有多大？强者是否能继续稳坐强者“宝座”，而行业新星是否能在逆势扭转“乾坤”？这便是我们今年房地产价值榜需要回答的问题。

　　在对上市公司进行数据收集、加工和分析后，我们此次价值榜的主榜单TOP10和分榜单TOP10都已初步形成，并将对TOP10企业进行价值的深入挖掘。TOP10企业排名让我们直观地了解上市公司在过去一年中实力的变动，而TOP10企业分析更向我们展示了要成为行业领军人物，企业需要在哪些方面提升自身的实力。

　　从整体来看，无论是A股上市公司还是港股上市公司，TOP10房企的综合价值水平都要远远高于入围企业的平均价值，A股TOP10的综合价值是入围企业平均水平的1.5倍，而中资港股和港资港股TOP10的综合价值水平则分别是平均水平的1.63和1.68倍，而对比TOP10与非TOP10间的价值差异，我们发现港股的差距比沪深A股稍大，总体看来，此次TOP10的综合价值水平是非TOP10的1.8倍左右。

　　为了进一步了解TOP10上市企业到底是在哪些方面胜出，我们绘制出综合价值的雷达图，将综合价值拆分成财富价值、成长价值、财务价值、品牌价值和社会价值。

　　从雷达图来看，2010年TOP10综合价值的五个分指标水平都偏低，A股和港股TOP10的五个指标分布都非常相似，五个价值指标分布虽有强弱差异，但相对来说较为平均且集中，说明今年TOP10企业的基本特征是财富、成长、财务、社会和品牌价值表现相对较为均衡且差异不大。然而，也有个别企业展现出突出的财富、成长和财务水平，突出的财富水平说明即使是在楼市“黑暗期”，坐拥财富规模的行业“常青树”依然可以有傲人的表现。而突出的成长和财务价值水平在行业不景气的情况下却是行业新星崛起的必要条件，同时，成长和财务价值的提升也是行业内任何一家想要安然度过调控期的房企需要关注的方面。

　　从A股上市房企的TOP10与非TOP10的价值比较图中，我们可以清晰地观察到在五个分指标中，由于非TOP10的财富平均水平为负，因此财富价值差异最为显著，其次拉开A股房企TOP10和非TOP10综合价值的是成长价值，TOP10的成长价值是非TOP10的34倍左右，财务价值的差异虽然没有财富和成长价值大，但TOP10的财务价值比非TOP10的高出了58%，品牌和社会价值的差距几乎一致，TOP10比非TOP10都要高出23%。因此，可以说，财富价值、成长价值和财务价值是决定A股TOP10房企表现的三大因素。

　　中资港股上市房企的TOP10与非TOP10的价值比较图呈现出以下特点：成长价值和财务价值的差距明显比A股上市公司的要小，TOP10的成长价值和财务价值比非TOP10分别高出50%和22%，而社会价值和品牌价值的差距则比A股的大，TOP10比非TOP10高出61%和90%，除此之外，中资港股上市房企的财富价值也是几个分指标中最大的，TOP10的平均水平高出非TOP10 392%，但这个差距仍比A股的财富差距小。因此，财富价值、品牌价值和社会价值是决定中资港股TOP10胜出的因素。

　　而从港资港股的TOP10与非TOP10价值比较图来看，两大阵营差距最大的仍旧是财富价值差异，TOP10比非TOP10高出946%，品牌价值和财务价值是拉开差距的第二和第三大因素，TOP10比非TOP10分别高出133%和72%，而成长价值间的差距比A股和中资港股都要小，TOP10比非TOP10仅高出20%，因此，拉开港资港股上市房企差距的是财富价值、品牌价值和财务价值。

　　从以上比较来看，财富价值是拉开上市房企TOP10与非TOP10间差距的最主要因素，而其余指标在A股、中资港股和港资港股上市房企间的表现则是“各有千秋”。从TOP10的平均水平来看，港股TOP10的财富水平比A股TOP10要高，说明港股TOP10在企业规模上比A股TOP10要强得多；而从成长价值方面来看，A股TOP10和中资港股TOP10几乎没有差异，但都比港资港股要高，另外财务价值方面，A股TOP10比港股TOP10都要高，但品牌价值和社会价值方面，A股TOP10和港股TOP10各有优势。

　　那么，究竟是哪些方面导致了A股和港股间财富、成长、财务、品牌和社会价值表现差异？

　　首先，对于财富价值来说，A股和港股的TOP10中都有“龙头老大”通过在7~8个细分指标上的绝对优势稳坐“头把交椅”，例如万科、中海和长江实业，尤其是万科，在财富价值分指标上远远超过了其他TOP10房企。从A股的财富价值雷达图中，我们可以看到除了“行业龙头”在8个细分指标中占全优势外，其他9个TOP10企业在总市值、总资产、净资产、主营收入、利润总额、存货和现金方面表现的差异都不大，而区别最大的即是经营性现金流净额。在A股TOP10房企中，有4家的现金流指标为负。中资港股TOP10在一定程度上也具有A股TOP10的财富价值分布特性，但在存货、主营收入、现金流和总资产方面表现的集中度没有A股强，尤其是经营性现金流净额，和A股一样表现出价值分化。而对于港资港股TOP10，8个细分指标都体现出价值分化的特征。

　　其次，从成长价值雷达图来看，无论是A股还是港股TOP10，绝大多数公司在细分价值上表现出低水平且差异不大的特点。仅A股一家TOP10房企在五个细分指标上明显超越其他公司。中资港股和港资港股中也有零星企业在某一方面显现出高于平均水平的特点，但水平不太突出。总的来看，2010年的楼市调控对房企的成长性伤害极大。

　　再次，财务价值方面，我们可以观察到中资港股和港资港股TOP10在财务细分价值上的重叠度较高，说明港股TOP10企业在财务细分指标上的差距不是太大，而从中资港股TOP10财务价值雷达图中，我们可以看到，TOP10房企在收益质量上的表现相对而言较为突出。收益质量是指企业经营性收益占其利润的比重，该指标表现突出且重叠度较高意味着中资港股TOP10的经营能力强，收入稳定且TOP10之间的差距并不大。

　　而港资港股TOP10方面，虽有个别TOP10企业在ROA、ROE、总资产周转率和收益质量方面表现突出，但整体而言，细分价值重叠度较高，在10个细分指标中，港资港股TOP10在资产权益率上的表现相对较为突出，说明TOP10的负债程度较小且企业间的差距不大。对比港股TOP10，A股TOP10在财务细分价值上的集中度体现在ROA、ROE、资产周转率、流动和速动比率、已获息倍数以及利润负债比上，收益质量普遍较高，但销售现金流比率上出现较大分化，说明房企在经营中现金流效率差异较大。

　　值得注意的是，A股TOP10中表现突出的企业不像港股TOP10那样在某单个方面有明显的超越，而是在半数指标上都具有明显的超越，可见，A股TOP10的入围企业更具财务活力。

　　总的来说，2010年的TOP10企业分为两大类：一方面，如果企业没有强大的财富规模、历经时间沉淀的品牌和社会价值，那么成为TOP10的“法宝”就在于突出的成长速度和强于平均水平的财务控制和经营效率；另一方面，如果企业受到外部环境影响较大，成长性和财务能力的提高受到局限，但依靠企业自身殷实的“家底”，依然能在楼市“风浪”中安然“航行”。