【编者按】历经了2009年的楼市疯狂，2010年楼市迎来“最严厉”调控，政策之严、手段之多、调控之频繁可以说实属罕见，调控从市场手段到行政手段几乎覆盖到了行业的每一方面，这无疑使得2010年房地产行业环境急转直下，房地产企业销售受阻、融资受困、现金流承压，然而，房地产行业一向是“强者恒强”，这使得行业加速“洗牌”。

　　CBN研究院房地产价值榜课题组

　　历经了2009年的楼市疯狂，2010年楼市迎来“最严厉”调控，政策之严、手段之多、调控之频繁可以说实属罕见，调控从市场手段到行政手段几乎覆盖到了行业的每一方面，包括土地、税收、信贷、货币和住房需求等等，这无疑使得2010年房地产行业环境急转直下，房地产企业销售受阻、融资受困、现金流承压，然而，房地产行业一向是“强者恒强”，这使得行业加速“洗牌”。因此，在我们看来，“财富、现金流、周转”成为2010年房企制胜的三大“法宝”。

　　注重财富积累

　　在史上最严调控的2010年，地产龙头老大的表现却依然傲人。以万科、中国海外为例。2010年是万科风光的一年，万科连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军，更以1081.6亿成为国内首家销售金额突破1000亿的房地产企业。年报同时显示，归属上市公司股东的净利润72.8亿元，较2009年增长36.65%。骄人的战绩似乎又一次证明了，只有它才是中国房地产行业的领头羊。

　　而中国海外2010年销售金额再创历史新高，达667.8亿港元，同比增长42.2%；售出楼面面积达530万平方米，同比增长11.5%；集团实现净利润为126.7亿港元，同比增长66.6%。中国海外是港股房企中当仁不让的“地产航母”。

　　以万科和中国海外为代表的通常都是具有良好知名度且布局全国的大型房企，它们的财富水平处于绝对的高位，并且还在不断积累。一般来说，这类房企财务较为稳健，现金流也充沛，在市场策略上也不失灵活。虽然在调控初期也会陷入被动，但更为关键的是，它们善于应对，能够化被动为主动，因此也避免了业绩的大幅下滑和财富的缩水。而对于中小企业来说，2010年显然并不好过。

　　调控重拳之下的2010年，房地产行业发展环境堪忧，业内普遍认为，中小房企面临的压力更大。销售的滞涨、资金链的断裂把不少中小房企推向了生死边缘，一些中小企业将被大型房企从项目开始逐渐蚕食，直至被并购。市场份额正逐渐向龙头企业集中。不同于规模大的知名房企，规模较小的地方性房企则因自身“先天不足”，在调控风暴中面临财富大缩水的困境。这就印证了我们的分析结果，在2010年，房企之间的财富水平差距依然巨大，并且财富水平较低的房企占大多数。

　　衡量一个房企的规模大小、成功与否，财富水平可以说是最重要的一个指标。长期以来，万科雄踞行业老大角色，但有更多的房企并不为我们所知；在万科迈入“千亿俱乐部”的同时，更多的房企只能望洋兴叹。如何成为“财大气粗”的房企，也许需要的不仅仅是时间。

　　稳住现金流

　　在此次地产价值榜的分析中，我们看到只要涉及现金流的考量，那些乍一眼“看上去很美”的房企财务报表马上“原形毕露”，虽说“不缺钱”一直被房企挂在嘴边，但上市房企年度财务报告中大规模为负的经营性现金流净额无时无刻不在提醒我们：房企必须警惕，现金流的恶化带来的不仅仅是经营扩张上的障碍，更是给未来收入是否可持续带来问号。

　　Wind数据显示，证监会行业分类下129家上市房企披露的2010年年报显示，2010年末经营性现金流为负的上市房企占到了60.4%，129家上市房企经营性现金流净额总计为-894亿余元，平均现金流净额为-6.93亿元，都较2009年下降了约250%。

　　而此次价值榜评选的入围企业中，72%的A股上市房企和40.7%的港股上市房企年末经营性现金流净额为负。而在TOP10 A股中和TOP10港股中超过半数的企业现金流净额不同程度为负。

　　当我们比较经营性现金流净额/收入这个指标的时候，我们发现绝大多数A股房企和港股房企的现金流净额与收入比都为负值且有非常显著的恶化趋势，在A股TOP10和港股TOP10中分别有70%和35%的企业该指标为负，这说明了企业的收入远远跟不上现金流的支出，也同时反映了企业在经营活动中，获得的收入并不与其现金流匹配且房企的整体收益质量很差。

　　同时，值得注意的是，在此次价值榜入围企业中，经营性现金流显著高于整体平均水平的房企都在成长价值和财务价值上有所建树，甚至成为了综合价值榜上的“黑马”。

　　提高周转率

　　Wind数据显示，证监会行业分类下129家上市房企披露的2010年年报显示当年年末存货总量达10590亿元，同比增长41％，创近几年来新高，有100家房企的存货出现不同程度的增长，而2010年129家房企存货平均周转率较2009年下降了4%。以“招保万金”为例，金地集团、招商地产存货分别同比增长12.1％、27％；万科增长48％。

　　从我们此次价值榜入围企业和TOP10企业的存货周转水平来看，入围企业2010年库存水平比2009年提高了44%，而高存货的背后是库存周转率明显放缓，2010年平均库存周转率比2009年降低了近5.2%，但值得注意的是此次地产价值榜中TOP10的存货周转率高出入围企业存货水平15%左右。

　　除了库存周转率外，证监会行业分类下的129家上市房企的总资产周转率和流动资产周转率也分别较2009年下降了3%和7%，这说明，A股上市房企受外部环境影响周转能力明显下降。而在我们此次价值榜观测中的上市房企总资产周转和流动资产周转率来看，入围房企的整体水平也都较为平均，TOP10企业的总资产周转率和流动资产周转率分别高出非TOP10 10.3%和10.5%左右。

　　相比此次入围的A股房企，港股入围房企在总资产周转率、流动资产周转率以及存货周转率上的平均水平都要稍高于A股。但总体来看，A股和港股入围房企的周转能力皆受到楼市调控重创，整体差别不大。

　　存货的快速上升对房企的资金链无疑是一大打击，尤其是在如今限购令的大背景下，库存积压超过三个月，房企的资金链将面临断裂的危险。房企必须提高“去库存化”能力。由此来看，房企需要直面的不仅仅是降价促销盘活资金，更需要考虑在楼市“黑暗期”如何调整和转变自身的营销模式提升变现能力。

　　总结

　　在楼市调控趋于常态之下，房地产企业势必寻求新的利润增长点来规避风险，伴随着的必然是房地产行业融资渠道的多元化、开发方式的多样化以及开发产品的分散化。但不管房企以何种方式发展，财富的积累、现金流的盘活以及周转率的提高将是永不改变的主题。