【编者按】7月12日，仲量联行发布2011年上半年北京房地产市场报告。报告指出，今年上半年，优质物业租赁需求旺盛，市场平均空置率显著下降，第二季度，北京甲级写字楼整体市场的空置率创20年来的新低，环比下降2.6个百分点至8.3%，而CBD区域市场空置率下降幅度最大。

　　7月12日，仲量联行发布2011年上半年北京房地产市场报告。报告指出，今年上半年，优质物业租赁需求旺盛，市场平均空置率显著下降，第二季度，北京甲级写字楼整体市场的空置率创20年来的新低，环比下降2.6个百分点至8.3%，而CBD区域市场空置率下降幅度最大。

　　今年上半年，北京甲级写字楼新增40余万平方米供应，整体市场存量达到580万平方米。其中，一季度有五个甲级写字楼入市，两个为自用写字楼，新增供应集中位于中关村和CBD区域，在二季度没有任何新增供应。

　　虽然上半年有五个甲级写字楼完工，但市场仍表现为供不应求。跨国企业的扩租和内资企业的整层租赁是推动甲级写字楼需求增长的主要原因。同时，内资企业以及越来越多的跨国企业对自用和租赁写字楼的需求保持强劲，其中自用型写字楼需求占上半年整体净吸纳量的近40%。强劲的租赁需求主要来自于制药、金融、IT和制造业，其中内资企业和外资企业的需求各占一半。在强劲需求的推动下，2011年上半年甲级写字楼的净吸纳量近60万平方米，与去年同期相比略降5.2%。CBD区域仍然位居各区域市场净吸纳量的首位，占上半年市场全部吸纳量的50%以上。

　　由于可租赁面积有限而需求持续强劲，北京甲级写字楼的租金已上涨接近历史最高点。二季度，甲级写字楼平均净有效租金环比增长11.7%，达到243元每平方米每月。至此，2011年上半年甲级写字楼整体租金已上涨了17.3%，各区域市场均实现了租金上涨。从整体市场来看，业主们不但提高了租金的成交价格还缩短了免租期。

　　仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂认为：“随着甲级写字楼租赁面积愈加有限，租户需要与更专业的代理公司合作，以确保在业主主导的市场下满足自己的租赁需求。”

　　同时，仲量联行认为，2011年下半年，预计还有50万平方米的新增供应进入市场。虽然新增供应可能会对租金上涨带来一定压力，但压力及其微弱，并不足以抑制其上涨趋势。“未来四年内，北京甲级写字楼的整体租金将逐渐超过上海。而许多首次进入北京并有较大租赁需求的公司都在进行慎重的比选。”仲量联行北京公司董事总经理张莹表示。

　　而伴随着中资公司的业务扩展以及北京优质写字楼市场租金的快速上升，众多有实力的国有企业将房地产投资策略转向整幢购买优质写字楼物业用于自用，或投资经营。有运营管理能力的外资机构投资者依然对北京未来零售消费充满信心，在大型居住区或轨道交通结点位置的大型社区型购物中心最具有吸引力。

　　其中位于成熟商务区中写字楼项目是主要的投资目标，但基于目前写字楼市场的良好表现，业主方开始惜售。“虽然写字楼及购物中心的租金都在上涨，市场中物业资本值一直呈上涨趋势，造成市场中平均物业投资回报稳定，或有小幅下降。” 仲量联行中国区投资部主管翰德伟先生指出。