【编者按】全然放弃土地收益并非地方政府所愿，中国近十年来实行的分税制和地方政府土地财政模式，没有哪个地方会甘心放弃

　　【财经网专稿】记者 樊沙 近日上海开始推进先租后售保障住房试点，说明现有的保障房模式，尤其是公租房模式，政府如不向开发商让利，则无法吸引社会资金进入，持续发展；但如果放弃土地收益，则失去利益诉求的地方政府又无心推进保障房建设。

　　十二五期间，保障性住房的发展思路由以售为主转向以租为主，许多地区公租房将占到规划中的保障性住房总量的六到七成。与保障性住房的开发建设资金相比，公租房运营的长期资金需求成为一个更迫切的问题。

　　经济适用房、两限房可以通过销售回笼资金，虽然回报率低，周转率目前也不甚理想，但毕竟数年后可收回投资。

　　公租房、廉租房则不同。以当前市场化租金水平测算，一二线城市的租金回报率不到5%，公租房的租金水平比市场水平还要低20%，廉租房更低，这意味着租金回报低于4%，不足以覆盖利息支出，更不用说给投资人以合理回报了。

　　在市场经济中，社会资金的参与必然要求合理的回报，即使是社保资金、公积金，它们作为社会保障体系的重要组成部分，同样有保值、增值的要求。

　　公租房提供6%的回报率有没有可能？北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹博士测算的结果是：如果土地不算钱就没问题。1.3-1.4万亿投资建1000万套保障性住房，平均单套成本13-14万，假设70%以长期贷款支持，贷款部分享受优惠利率（税后实际利率4.6%），则要实现股权投资人6%的年均回报率意味着年租金回报只要达到6500-7000元/套就可以，合月租金540-580元，对于一二线城市来说，这样的租金水平是可以承受的。

　　但反过来，全然放弃土地收益并非地方政府所愿，中国近十年来实行的分税制和地方政府土地财政模式，没有哪个地方会甘心放弃。

　　上海市找到了破解这一进退两难之境的方法，所谓先租后售，意味着公租房建设可以不收土地出让金，将来形成销售时再由购房者补齐。

　　这一更有生命力的模式很可能会最终取代以租为主的公租房模式。

　　久未露面的万科董事长王石在近日发声，一语道破了以土地为核心的地方财政困局：中国地方政府45%以上的收入依靠土地。如果目前的（房地产）调控政策继续，对地方政府会有相当大的压力。推进财税体制改革，重新划定中央和地方所得税分享比例，则可以有效缓解地方政府过分依赖土地收入的窘境。

　　（证券市场周刊供稿）