【编者按】无论是从新形势下的政策导向还是行业升级的角度，都为代建服务模式创建了可发展的环境

　　【财经网专稿】记者 王熙喜 从2010年开始，房地产调控日渐趋紧，保障房建设如火如荼，原本被认为利润微薄的房地产代建业务，突然成了“香饽饽”。不论是参与保障房建设，还是产业链环节的“分包”，代建业务正成为部分房企转型的“红利”增长点。那么这种美国模式的萌芽趋势是行业模式的悄然转变，亦或是调控下规避风险的“无奈之举”？

　　浙江房企纷纷“涉水”代建业务

　　6月底，滨江集团（002244.SZ） 发布公告称，于6月22日与绍兴稽山置业有限公司、绍兴稽山房地产开发有限公司签订《房地产项目委托开发管理合同书》，双方合作开发的是绍兴五洋桥地块项目，为滨江集团第三个代建合作项目。于2010年正式开始代建保障房业务至今，滨江集团的代建项目建筑面积增至62.7 万方，未来1-2 年力争实现代建业务开发量占公司开发总量的25%。

　　而在此前的5月，广宇集团（02133.HK）也对外公开宣布，今年其公司将继续扩大保障房代建规模，并且积极参与一级土地市场开发。今年年初昆仑置业和德信置业也逐步加大政府代建项目的合作，正式跨入代建模式。

　　事实上，早在2005年，作为浙江房地产企业龙头代表的绿城集团，就首次介入了杭州彭埠安置房代建。此后，绿城集团的代建业务逐步扩张。根据相关统计数据显示，截至目前，绿城集团参与众多城市的安置房、城中村改造项目，其总代建规模达到了570万平方米。

　　而比绿城更早几年涉足代建业务的宋都集团，目前参与的代建面积达到了100多万平方米。包括绿城(3900.HK)、滨江、广宇、万科南都、金都、坤和、杭房、宋都、金成、西房、野风、美达、昆仑、德信等共计32家房地产企业，已经成为目前杭州市具备政府认可的代建资质房产企业。

　　利润驱使 代建与代开发模式并驾齐驱

　　根据“十二五”规划，在未来5年中，全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。对企业而言，这无疑已成为一个诱人的利润“蛋糕”。以中凯和绿城为例，虽然两家企业都是中国房地产企业中较早宣布进军代建业务的企业。但是在尝到代建所带来的稳定回报的甜头之后，在代建领域进行深入发展显然就成为绿城们的愿景。

　　同策咨询分析师刘寒亮告诉记者，因为对于企业而言，如果只是单纯地涉足政府保障房代建，利润确实微薄。关于代建保障房的报酬，杭州市建委曾有文件明确规定，拆迁安置房建设项目代建收入最高不得超过建安工程的3%。按照《政府采购法》以及省市的有关法规规定，代建单位除了管理费收入不得有其他与利益有关的行为收入，扣除税金、保函等费用，基本上能做到持平和略有盈余就已经相当不错了。

　　但如果是企业层面的合作，一般代建的企业所获得的利润相对更高，8%—10%都是很正常的比例。如果延展到前期的代理规划设计到后期的物业管理，中间环节所获得各种利润综合下来，从盈利角度出发，并不比企业单独拿地开发低。因此对于深处调控周期的众多房地产企业而言，现在的代建早已突破了原有政府保障房的范畴。

　　政策导向还是行业升级 企业尝试转型

　　无论是从新形势下的政策导向还是行业升级的角度，都为代建服务模式创建了可发展的环境。调控下土地成本、资金压力日趋加大的时候，众多较早涉足代建领域的企业会因此得以减负，获取更多的市场机会。

　　而从行业角度看，代建业务其实是从美国舶来的产品。美国房地产开发模式专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本（一般就是基金），开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

　　以绿城为例，绿城集团成立绿城建设，不单是为了在调控下，减少拿地风险，减轻资金压力，输出品牌优势，扩大项目规模；更重要的是尝试从一个单纯的房地产开发商向房地产投资商、运营商和服务商的定位转型。绿城以其自身的品牌价值和十七年来创造、积累的经验与团队，为房地产行业向系统专业化的方向推进。

　　目前绿城发展了三种代建模式：一是与已经确权的土地开发资源对接，由委托方提供开发用地并承担全部的开发投资，绿城负责开发任务；二是与外部投资资本对接，通过成立平台公司募集资金，绿城承担开发建设，并与投资方共享收益；三是与政府安置房建设对接，由绿城的专业团队承担项目开发任务。三种模式对应合作对象分别为项目持有者、资本市场和政府机构。

　　同策咨询蔡晓晓告诉记者，房企整合现有品牌资源及管理资源，以契约形式向委托方提供房地产项目开发管理和品牌输出服务（项目代建），短期内可以规避调控风险，争取保障房代建业务，长期有利于整个行业向系统专业化发展。

　　（证券市场周刊供稿）