【编者按】今年上半年土地市场没有了以往“地王频出”的喧嚣，也很难听到企业高价拿地后又被迫退地的笑谈，整体表现出平淡的状态。

　　今年上半年土地市场没有了以往“地王频出”的喧嚣，也很难听到企业高价拿地后又被迫退地的笑谈，整体表现出平淡的状态。中国房地产决策咨询系统（CRIC）显示，2011年5月，随着政府供地回升，多数城市的土地成交面积较上月有所上升，但相比去年同期，有六成城市的土地成交面积和成交金额同比下降。

　　在全国十大城市中，前五月，上海土地成交量下跌了2.14%，成交金额更是下跌了42.22%；北京的情况似乎更糟，成交量下跌了31.38%，成交金额下跌了70.72%；天津、深圳、成都、武汉等大城市都有不同程度的下跌。

　　造成土地市场的平淡、低迷的原因，首先是货币政策因素。在央行自去年连续10次提高存款准备金率，并5次加息的高强度货币紧缩政策作用下，商业银行可贷资金大幅减少。银行信贷收紧则直接影响开发企业的融资水平以及资金链安全。在市场销售下滑的情况下，企业购地意愿下降。

　　土地供应结构变化因素。今年各地要完成1000万套保障房开工建设任务，与之相配套，相应保障性住房用地要供应到位。由于保障房建设的主体依然是国有企业，民企参与建设的力度和广度还不深。相应土地的供应，也都附有一定的建设条件，市场化程度不足。这种结构性的变化也导致土地市场表现平淡。

　　限购政策的持续发酵因素。虽然现在一些地方政府有放松限购的动因，但短期内限购政策依然没有松动的可能，甚至还有向三四线城市扩展的可能。因此，商品房销售低迷的情况还将继续。在开发企业资金来源中，银行贷款和其他资金占有重要比重，其他资金的主要构成就是定金、预付款。限购政策直接打击了开发企业的资金链。

　　土地市场的低迷在某种程度上也触动了地方政府敏感的神经。在税制改革前景不明的大背景下，土地出让收入在地方财政中依然扮演重要角色。近期各地纷纷集中进行土地出让，以带动土地市场的气氛。如媒体报道近期广州举行2011年经营性土地推介会，共推介54宗地，总用地面积为2.2平方公里，这是广州近年来规模最大的一次推地； 6月3日至6月29日，上海将有共计17幅地块出让，其中宅地12幅，共计出让面积为76.8万平方米；颇受关注的北京朝阳区CBD剩余的9幅地块也再度入市，下一阶段北京还将有1200公顷经营性用地上市，土地供应充足。

　　这些大城市纷纷加大了土地供应力度，特别是优质地块的出让，在某种程度上也是想激发企业拿地的兴趣。毕竟只供应保障房用地或者非经营性用地，地方财政将亮起红灯。然而，对于企业而言，拿地的决策并非由政府土地出让情况决定，更多是基于当前政策环境、市场环境下，企业风险控制与预期发展收益之间的合理衡量。

　　企业在发展决策上，是选择投入有限资金拿地获得未来收益，还是存留现金渡过当前的经营难关，各企业应该有不同的算盘。对于万科、保利等大型上市房企，由于资金储备充足，风险管控得力，企业拿地更多考虑的是市场时机，而非企业自身的资金因素。对于一些中小企业，拿地与否则要更加考验胆量与智慧。

　　从房地产市场历史发展角度看，房地产市场有大的发展周期，在大周期中又存在阶段性的波动。就当前我国房地产业发展现实看，虽然受限购、限价、限贷等政策影响，但房地产业向上发展的趋势没有发生根本的变化。原因是我国城镇化进程依然在进行，今后十年是前期进城农民，买房、安家、就业，实现真正城镇化的重要时期，因此，房地产市场的刚性需求依然强劲，改善住房需求也将持续释放。从产业周期看，前20年可以看做是房地产业发展的起步期和快速发展期，今后10年，我国房地产业处于快速发展期的后半段，并逐步进入稳步发展期。因此大的产业周期方面，整体还是向上的，开发企业还大有可为。

　　那么，政策调控引发的市场调整，包括土地市场冷暖转换应属于大的发展周期中阶段性的波动。因此，在土地市场平淡期拿地，底价、低价拿地，在未来市场好转时将获得更好的收益，也符合市场发展、企业运作的一般规律。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）