【编者按】受调控影响，一些小开发商在国内房地产市场生存艰难，因此开始将目光投向海外房地产市场，以减少国内投资的风险。

　　“我们估计，新推出的这只人民币可转换债券基金的投资者中，约三成是上海区域房地产开发商。”亚金科特资本的顾问公司Conrad集团董事合伙人威廉·诺布雷加对《第一财经日报》记者表示。

　　本月初，亚金科特资本宣布发行澳大利亚首只人民币可转换债券基金。“位于上海的一些区域房地产开发商，对于透过这只可转债基金投资澳大利亚房地产市场表示了浓厚的兴趣。”亚金科特资本CEO克雷格·特恩布尔告诉记者，受调控影响，一些小开发商在国内房地产市场生存艰难，因此开始将目光投向海外房地产市场，以减少国内投资的风险。

　　中小开发商海外寻生机

　　据悉，该基金规模相当于5亿澳元，投资的资产包括商用、住宅和商住两用的澳大利亚房地产项目。目标收益率在每年10%~22%，目标分红为每年3%~5%。基金期限7年以上，债资比率最高20%。

　　“对于一些小开发商，这样的投资收益率是有吸引力的。”克雷格·特恩布尔表示，虽然从长远而言，他看好中国房地产行业，但是短期内，中国小开发商面临巨大的生存压力，因此投资海外房地产市场，或许能够成为这些中小开发商“逃生”的路径之一。

　　克雷格·特恩布尔介绍，此时推出人民币可转债基金，是看准了大量滞留香港的人民币缺乏投资渠道这一时机。根据香港金管局的数据，截至今年3月底，香港本地银行人民币存款超过4500亿人民币，而人民币回流内地正受到严厉的监管。

　　不过，市场对人民币概念并不总是那么热情。稍早前由长江实业分拆旗下内地出租物业而成的汇贤REITs，便遭到投资者冷遇。分析人士普遍认为与其所持有的位于北京的物业回报率偏低有关。

　　克雷格·特恩布尔表示，国外商业地产较高的回报率，将是投资海外的人民币基金的优势之一。据高纬环球的研究数据，北京、上海的甲级写字楼毛收益率分别为5.4%和4.7%，而亚金科特资本推出的人民币可转债基金称，其投资的租赁期限为5~10年的办公和零售建筑，年收益率为7%~9%。

　　投资海外房产将升温？

　　克雷格·特恩布尔还告诉记者，除了房地产开发商，不少个人投资者也表示出对该只人民币海外地产基金的投资意愿。“澳大利亚比其他任何西方国家都更便于从中国的快速发展和工业化中受益，这也是吸引中国投资者的原因之一。”

　　“随着经济的发展，投资一定是双向的。”上周，在全球不动产资本俱乐部举行的私人聚会上，一家从事地产基金服务的律师事务所负责人介绍，“一直以来都是外国资本大量投资中国房地产，而目前，越来越多的中国投资者也开始投资海外房地产，并且管理投资的方式，正在从亲自去管，转变为借助投资平台或专业人士管理。”

　　但在人民币升值预期的背景下，投资海外房地产所存在的汇率损失风险，却是投资者不得不面对的问题。对此，一家投资咨询有限公司负责人表示，中国投资者投资海外房地产的理由和动机复杂，很多并非为了短期的现金回报，因此汇率问题难以成为决定性的考虑因素。

　　正因为此，一家基金管理公司的负责人认为，目前人民币基金投资海外地产项目尚不成熟。“投资海外房地产的人民币基金，目前还没有成型的市场，投资者主要是有特别投资取向的个人，投资的原因包括为子女读书、移民、对特定物业的喜欢或认为人民币被高估而某种外币被低估等，这些投资通常非常长期，甚至持续一生，与一般意义上的投资房地产不一样。”

　　根据媒体报道，上月在“2011年陆家嘴论坛”上，上海市金融服务办公室副主任徐权透露，个人境外直接投资方案已在去年上报国务院，目前在征求意见汇总阶段。根据上报方案，个人境外直投被设计为非金融类的外汇投资，而主要投向之一便是房地产投资。

　　种种迹象显示，监管部门对于投资海外房地产的态度正在明朗化，在此推动下，个人或机构投资海外房地产的热情也许还将继续升温。