【编者按】当前土地市场犹如战场，冲锋容易“挨子弹，踩地雷”，“匍匐前进”虽然比较慢，但也更安全。

　　多家房企的争抢依然难挡地价下跌趋势。

　　《第一财经日报》记者昨日在现场看到，上海土地交易市场开标的三幅嘉定区住宅地块，最终成交楼面地价均在9600~10200元/平方米，较一年半前成交的一幅嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块高达13199元/平方米的地价，已有了近三成的降幅，并与半年前被退地后重拍的南翔走马塘地块价格持平。

　　市场分析人士指出，当前土地市场犹如战场，冲锋容易“挨子弹，踩地雷”，“匍匐前进”虽然速度比较慢，但也更安全。随着调控的深入，开发商拿地愈加谨慎，预计下半年地价还将有小幅下调的空间。

　　近半开发商临阵退缩

　　上海春节后首批集中供应的商品住宅用地一如预料般吸引了众多大牌房企的关注，最多的一块宅地竞买申请人数甚至高达10家，创今年单日住宅用地申请人数之最。

　　然而，一个不容忽视的细节是，在挂牌起始价并未被大幅抬高的背景下，部分地块开标现场竟有一半竞买人临阵退缩。“很多交了竞买保证金的开发商都是想捡‘皮夹’的，想碰碰底价成交的运气。一看今天人这么多，他们当然就放弃了。”现场一位业内人士如是说。

　　与此同时，最终进入现场竞价角逐的竞买人，报价谨小慎微的保守态度也十分明显——上海宅地争夺一直以来动辄上亿元的价差，如今已缩小至几百万元。

　　最终，三块地分别由上海亨盛置业有限公司联合新加坡明峰投资私人有限公司、同济房地产有限公司以及好世投资竞得，楼板价分别为9704元/平方米、9650元/平方米及10200元/平方米。

　　体现在溢价率上，嘉定3幅宅地及1幅商业用地总成交面积23.9万平方米，成交金额35.66亿元，溢价率都不高，不超过40%。

　　面对最新的区域地价行情，上海嘉定新城发展有限公司投资发展部一位经理在接受本报记者采访时认为，价格偏高或偏低应该由市场来判断。

　　一位来现场观摩拍卖的开发商对记者表示：“个人认为今天成交整体情况比较理性，现在市场面临的不确定因素很多，包括宏观调控、银行信贷收紧等等，资金就是我们的生命线，房地产其实也是一个资金密集型的行业，我们毕竟是民营企业，相对来说比较谨慎。”

　　另一位长期跟踪土地市场动态的开发商亦认为，上述三幅宅地成交价在预料之中。

　　中国房产信息集团·克而瑞（中国）信息技术有限公司分析师韩烨指出，相较2009年新城地产13200元/平方米楼板价的拿地价格，当前开发商对未来市场预期均较为谨慎。由于三幅地块成交楼板价均在10000元/平方米之间，按正常的开发进度及建安成本计算，两年后上市价格将位于20000~30000元/平方米之间，而周边在售楼盘如华润中央公园、朗诗绿色街区等项目精装修房源的成交价格普遍在22000~23000元/平方米，去除装修标准，两者价格基本持平。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，开发企业显然对政策执行的尺度和持久性有了新的普遍认知。“众多开发企业尽管拿地渴求依旧，但并不愿意冒险去顶破地价‘天花板’，这主要还是基于房价在未来2~3年内走势趋稳的判断。从更长一点的时间段内来看，只要限购令不除，房价上行就没有充分的消费支撑。”

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也认为，上述三幅地块并未出现高溢价情况，主要还是和开发商在未来楼市形势尚不明朗的情况下，所保持的理性态度有关。

　　地价下跌

　　无疑，楼市低迷效应正悄然向土地市场传导，一个可以用来佐证的信息是，就像是早就预料到开发商昨日的反应一样，在部分地块出让前，出让方就心有灵犀地对地价进行了调整。

　　记者发现，嘉定区德园路以东、金迈路以北地块和嘉定区德园路以东、金通路以北地块曾经出现在2010年2号预申请公告中。

　　当时的公告显示，后者的挂牌起始价为6.7481亿元，折合楼面地价约10000元/平方米。而此前发布的2011年41号土地公告中，该地块的挂牌起始价已被调至4.9261亿元，折合楼面地价约7300元。嘉定区德园路以东、金迈路以北地块亦从去年预申请公告中的12.892亿元降低至9.4109亿元，楼面价水平和上述地块相仿。两幅地块底价的下调幅度均在27%左右。

　　此外，从机构提供的数据来看，基于销售、资金等多方面压力，全国范围内，越来越多开发商的拿地信心正受到重创。

　　中原监测的10家标杆房企2011年1~4月销售目标的完成率平均为30%。此外，中原监测的九大城市5月整体成交面积与上月基本持平，而其中标杆房企的销售面积环比增长20%，表明除标杆房企以外的中小房企的销售状况已经出现恶化。

　　由于部分房企业绩堪忧，加之全国主要城市土地出让条件日益严苛，近期土地市场成交仍于低位徘徊。上周，中原监测的15座城市中，仅沈阳、天津、成都等3座城市有地块成交。

　　而从近两个月数据来看，15座城市的土地周挂牌量已现逐渐放量态势，前周更达到333公顷，为年初以来的第二高位。而成交方面，除5月第二周以外，其余7周的成交量均在100公顷以下。杭州4月6日公布的10幅预申请地块中，更有7幅因无人申请顺延至6月。土地市场的持续低迷显示出在调控不断深入的背景下，房企已深感压力，布局扩张已日趋谨慎。

　　对于后市，中原集团研究中心高级经理刘渊预测，今年下半年，全国范围内住宅用地的新增供应和成交都会有所上升。但价格方面，考虑到市场以及调控等各方面的因素，可能会有所下降，但下降的幅度不会过大。

　　易居分析师付琦指出，个别城市的地价调整其实已经见底。就上海昨日成交三宗土地的情况来看，目前开发商对于土地价格的心理预期都比较相近。“这说明上海的地价已经跌到开发商普遍能够承受的范围之内。同一水平的价格有多家开发商出价，代表行情已经见底。不过，因为上海的土地相对稀缺，而且上半年推出土地的高潮已经过去，对于下半年行情是否将会出现变化，目前还不能确定。”