随着国内住宅限购令的推出，以及投资渠道日趋狭窄和收缩，海外地产投资正被国内投资者注入狂热的投资意向。来自澳洲傲丰集团－海外置业研究中心研究报告显示，国内资金对于海外住宅市场的浓厚兴趣已经达到了前所未有的高点，原本以移民，养老，子女留学为主的置业行为，已演变成投资性房地产作为资产配置的比重，从2009年初的17.6%降到2011年初的13.7%；90%以上的高资产人士表示，将不再增加国内房地产市场投资；50％的高资产人士表示，会逐步在撤回国内房地产市场上的资金。

       

高回报率是王道

境外投资的高回报率是吸引资金外流的最主要原因：澳洲的房产市场经历了50年的地产商业化发展以后已经非常完善和成熟，过去的50年中，澳洲的中位价平均每7-10年翻一倍，已经经历了7个循环周期。一般公寓的租金收益率能达到7%左右，别墅4%左右；第二部分就是资本增值，澳洲房产过去50年，平均每年以7%-10%的速度稳定增值，增值前景稳定而且非常可观。

来自加拿大英属哥伦比亚大学城市经济学系的研究数据显示，温哥华的投资回报率大约在10%的水平。高力国际最新的研究数据显示，内地投资者在加拿大温哥华的购新房比例持续增加，截至今年第一季度，已达到29%。

而据高力国际预计，在未来的5年中，伦敦的房地产物业升值将达到31%，需求量仍然大大超过供应量。现在，中国投资者获得了在伦敦的这个高端公寓项目中首先购买的机会，现阶段，投资者还可以同时享受到英镑汇率疲软的有利条件，加之良好的租金回报和物业本身的升值潜力，使目前成为中国投资者入市的最佳时机。

高力国际北亚区董事总经理柳维伦称，长三角区域的上海、宁波、温州以及杭州等地的投资者是海外置业的主体。过去6个月，通过高力国际已完成超过13亿人民币的海外住宅项目投资，加拿大温哥华成为主要投资目的地之一，其它比较受欢迎的国家包括英国、澳大利亚等。在伦敦市中心的黄金地段，超过50%的成交来自国际购买者。在伦敦的新房市场，来自中国大陆及香港的投资者占据了10.8%的份额。

从过去的5年的福布斯《中国私人财富白皮书》的数据显示，高净值人士（即可支配的投资性资产超过1,000万人民币）的投资者配置离岸资产的比例是逐年上升的，目前约为27%的人士配置了离岸资产，其中离岸资产中的60%是以房产作为主要财富及资产载体的。

中国人海外置业目的不再局限于移民、孩子教育，纯投资的人群数量不断攀升，已经占到总数的近1/3。傲丰多年的澳洲房产投资实践结果也显示，通过澳洲房产投资，利用opm和财务杠杆、时间杠杆原理，来配备境外资产、达到财富保值增值、早日达到财务自有、以达到积累退休金，退休无忧的投资者，在2011年，已经占有超过80％的比例。

另一个值得注意的是，近年来中国个人境外资产增长迅速，2008~2010年年均复合增长率达到约100%。其中，作为中国个人境外投资主要目的地的香港，2008~2010年来自内地的个人投资年均复合增长率超过70%，资产规模占中国个人境外资产的一半以上。2011年，随着高净值人群进一步全球化资产配置与投资移民的需要，预期境外投资将进一步高速增长。高净值人士增配了股票，减少了买房，境外投资大迈步。目前除中国香港地区之外，高净值人士投资海外房产的主要目的地是：澳大利亚，美国，加拿大等移民国家。

风险尤存

国外许多市场经济仍旧低迷，贷款不足，加上吸纳需求疲弱，有利投资者能够以优惠的价格及条款购买物业，以住宅类别墅和公寓为主，其中别墅为主流投资产品。与去年同期相比，客户签约数增长了约30%。例如近期由高力国际代理的温哥华Jameson House 及Symphony Place即将在内地公开销售。其中Symphony Place位于加拿大温哥华市中心的核心地段，单套面积在507 – 1813平方英尺（47 – 168平方米）之间，起售价为加币850,000元(合约人民币578万元)；Dolce区单套面积在419 – 1417 平方英尺（39 – 132平方米）之间，起售价在加币589,900 - 928,800元（约合人民币400 – 630万元）之间。

高力国际代理的另一公寓项目——位于伦敦最具地标性繁华地段的高端公寓项目Hammersmith Central，以中小户型为主，拥有长达999年产权，实用率100%。投资者仅需首付25-30%即可拥有物业，还可在交楼之后开始还贷。

投资境外房产也存在风险。收到大量资金追捧，境外各个房地产市场也正处于一个上升期。例如，受到中国大陆投资者对地产市场的强烈推动，温哥华的住宅价格在2010年上涨了12%。

就澳洲5大首府城市的中位价的统计来看，墨尔本和悉尼都处于历史的高位，即使是在金融危机爆发的2008年，澳洲的主要城市的房价仍然处于上升周期当中；相对于布里斯班和阿德雷德及佩斯而言，增幅略低于悉尼和墨尔本，但依然处于上升通道中；根据澳洲的周期性理论：预计在2011-2014年将会带来的房价的快速增长。

由于国内投资人采用国内的惯用投资思维方式去澳洲选择选择投资产品，很容易造成国内投资者选择投资产品回报低、建设主体资格不合法、资质不合法的中介或投资公司作为自己的澳洲买房投资代理。

高力国际最新发布的《2011年第一季度温哥华房地产市场研究报告》显示，在大温哥华地区，2011年第一季度温哥华住宅市场销售坚挺，共成交2,527套，同比上涨35%。

伦敦有限的新房供应量是促成房价上涨的主要因素，伦敦当局公布的数据显示，现在整个伦敦每年新房短缺量在35,000套，而过去两年总共建成的新房数量只有大约20,000套，供需严重失衡。另外，促使房价在2010年大涨的原因来自于创纪录的低利率及英镑的贬值，相关数据表明，过去三年英镑贬值达到30%，对比亚洲货币，其正处于最近十几年的最低点。