【编者按】在一年的房地产调控之中，大多数人依然选择“扛着”，他们或是抱着这样的心理：现行政策无法持久延续，或者扛住这一时，春天就来了

　　《财经网》独家策划——【专题】“史上最严”房地产调控周年重审 系列报道之二十

　　【《财经网》 记者 王娟 朱钰 要雪梅 唐喆喆 张贾龙 】

　　对于房地产企业来说，这一年的楼市调控让他们很尴尬。被不少人视为房价疯涨“直接推手”的他们，这一年要直接面对银根紧缩和市场限购的双重打击。

　　但是大多数人依然选择“扛着”，降价的只是少数。而这少数几个降价者，迎来的又是维权退房的风波。从《财经网》记者的采访发现，部分开发商选择“扛着”或是抱着这样的心理：现行政策无法持久延续，或者扛住这一时，春天就来了。

　　政策方面依然透露着从紧、不放松的信号。SOHO中国董事长潘石屹4月15日在博鳌亚洲论坛上表示，今年的房价，不是市场说了算，也不是开发商说了算，更不是任志强说了算，是政府说了算。政府说稳中有降，它就会稳中有降，否则就是他说的和做的不一样了。生存永远是第一法则，或许，开发商们是该听听潘石屹的话了。

　　不容忽视的是，在被指责为“奸商”时，一些开发商们并不抵触现在的房地产调控，甚至表现出了理解。.而政府已成为掌握市场资源和行政力量的主导者，如何更好理解政策变化，争取政府支持，对开发商们来说至关重要。

　　对房地产调控效果，他们也不认同

　　作为最直接的受调控者，开发商们给历时一年的房地产调控给的评论是：不如人意。这一年，房市成交量大幅下滑，房屋成交价格依然在上升。

　　以上海为例，2010年，上海住宅月均成交面积为132万平米，较2009年下降了40%；全年商品住宅销售面积为1685.35万平方米，同比下降了42.4%。从价格来看，2010年上海市全年新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，全年住宅成交均价较2009年增长了13%。

　　潘石屹在接受《财经网》记者采访时这样表述，2010年一边是房地产调控的风声鹤唳，另一边又是房地产价格上涨最快的一年，房地产的成交量创下了历史新高，达到了5.25万亿。他称，土地供应的短缺、宽松的货币政策这两条不改变，房价很难控制得住。

　　此外，潘石屹认为，整个房地产调控牵扯太多，不是国土资源部一个部门能解决的。“例如像闲置土地的清理，不要说两年以上没有开发的，就连十年以上不开发的地都很多，他放在这个地方，有的还背负着纠纷、法院的官司，各种东西在一起，如果没有法律的配合，没有别的部门配合，没有办法执行。”

　　在城市土地日渐减少，地方政府又严重依赖卖地“为生”的背景下，房地产调控的最终效果肯定是令人失望的，这是望源房地产开发有限公司董事长季宝红的评价。他在接受《财经网》记者采访时称，房地产的主要问题就是中央财政和地方财政分配制度的不合理， “我们没有触及到根本原因，从这个角度上看，效果肯定是不尽人意的。”

　　和国外通过对存量土地征收物业税、房产税等方式不同的是，我国的土地财政收入主要源于卖地。自2004年以来，中国开始对土地实行“招、拍、挂”，全国土地收入猛增。2010年，全国土地出让成交总价高达2.7万亿元人民币，同比增加70.4%。中国房地产信息集团的数据显示，2010年北京、上海、大连3个城市土地出让金均超过1000亿元，其中北京最高，为1628亿元，上海次之，1530亿元，大连排名第三，1117亿元。

　　现在，土地财政收入在地方财政中的占比之高，已经到了极其危险的程度。2010年，土地出让金占地方财政总收入的比例高达76.6%。而10年前即2001年，这一比例只有16.6%。10年间，翻了近五番。而与此相对应的是，房价10年间也大体上涨了相同的倍数。

　　这说明，土地财政是高房价的最直接推手，而其对高房价的依赖又几乎是不可逆转的。

　　对地方政府而言，和土地捆绑也是无奈之举。季宝红称，90年代税制改革以后，中央的财富积累已经相当充沛，但是地方政府除了土地并没有其他的经济发展抓手，所以相当长一段时间内，利益驱使的动力机制还存在，地方政府依靠土地财政的模式不会跟着改变，所以房地产调控从根本上肯定调控不好。

　　他直言，现行机制下政府是唯一的土地卖家，可以控制土地数量的多少，现在地价不会跌的唯一原因也就是政府在操纵地价。政府可以根据市场情况调整供地的节奏和数量，维持目前的高地价或者卖得更高。“你看我们实行招拍挂过程当中，地价比房价的涨幅更厉害。”

　　季宝红称，哄抬地价的不是开发商。“开发商谁愿意多付钱拿地？他是迫于无奈，是对市场的预判，认为土地稀缺性，因为政府供地像挤牙膏一样。做个比喻：政府推地采取饥饿疗法，就像杭州有景点叫花港观鱼，鱼都是很饥饿的，面包洒下去，会马上来争抢着吃。”

　　龙湖地产投资发展高级经理陈世勋表示，当前的房地产调控要考虑的因素很多，包括通胀能不能控制得住，如果控制到一定程度，是不是在银根上能够稍微放松一些？他认为，如果继续调整，政策叠加的效果可能是政府的预期目标实现不了，同时却让经济硬着陆。

房地产调控一周年读者调查

　　大房企与小房企，谁的处境更糟糕？

　　在这一年之中，面对土地限制，资金限制，市场限制，到底是大型房地产企业日子好过还是小型房地产企业暂时无忧？

　　不同开发商给的答案不尽不同。以中小型房地产开发商自居的季宝红称，现在市场有种误解，认为大企业比小企业舒服，但实际是小企业没有问题，大企业有问题，因为小企业前几年没有资格和能力去拿地，所以发展的规模比较小，调控产生的影响并不是很大。

　　陈世勋则表示，不同公司融资渠道、融资规模差别比较大。同样是大公司，上市的跟没有上市的差别很大。总体来讲，2010年绝大多数开发商，因为销售形势比较好，如果在2010年没有疯狂的拿地，相对来讲资金链并没有多紧。他认为，在如今观望氛围这么浓、市场成交量这么小的情况下，开发商要想把相关款项快速收回来，唯一的办法就是变相降价。

　　从数据来看，目前上市房地产公司现金普遍不富裕。2010年年报显示，万科、保利、金隅、招商地产2010年经营活动现金流量净额分别为22.4亿、-223.7亿、-30.4亿和-44.5亿，而2009年末，这个数据则分别为92.5亿、-11.4亿、-28.7亿和70.5亿，除了金隅外，其他三家均出现现金流大幅下滑的局面。

　　但仅从现金还无法判断房地产企业的资金状况。因为2010年房地产开发企业现金流大幅下降的一个重要原因是：房地产开发投资的迅速增加。国家统计局数据显示，2010年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。

　　这或许从另一方面说明了，现在房地产企业的状况并不如外界想象的那般糟糕，而坚挺的房价也表明了，大部分房地产企业还没到靠降价回笼现金的境地。

　　除了自有资金外，房地产商的绝大部分资金从银行及其它融资渠道来，但随着房地产调控的不断升级，在融资渠道上，房地产企业受到的限制越来越多。

　　房地产商人赵玉吉称，房地产企业初期的主要投入在拿地上，到建设阶段银行下发开发贷款，到预售阶段开发商开始有现金回收，然后房地产企业再配合市场融资再去拿地。但从去年开始，房地产企业在拿地上开始受到限制，整个循环不太灵了，预售的钱也被管起来了，银行也不再给你信贷，这些融资渠道都限制住了。

　　从2010年开始，房地产开发贷款全面收紧。银监会此前表示，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。房地产市场运行对银行体系稳健发展具有长期和重要影响，其中土地储备贷款和房地产开发贷款是风险防控的关键领域。

　　中国工商银行行长杨凯生也证实，工商银行已开始调整内部的信贷结构，有保有压，并对房地产开发贷进行控制。

　　除了银行贷款外，信托也是房地产企业融资的重要渠道，在银行贷款大幅收紧的同时，越来越多的开发商采用信托融资。普益财富的统计显示，2011年3月份房地产信托融资约134.8亿元，预期收益率在8%以上，是一年期定期存款利率3.25%的两倍多。

　　除了这两个选择，目前还有很多的融资渠道指向房地产，比如企业拆借、地下钱庄。赵玉吉称，调控前，大银行的资金中银行贷款能占到70%，那时候也有游资进入房地产业，但由于当时银行资金成本低，来得也比较容易，渠道也比较通畅，游资就少了。“但是现在，正常渠道受堵了，这些又起来了。”

　　据中国证券报消息，某温州地下钱庄所有人透露，2011年春节之后。来自房地产领域的贷款客户突然多了起来。该人士称，他手头正在谈的三个客户都是房地产开发商，其中两个是去年下半年拿的地需要开发，另外一个是手头有即将完工的楼盘没法从银行拿到贷款但又不想降价出售。该人士介绍，现在温州民间贷款的月息已经到了3%-4%，远超银行利率。

　　除了融资渠道不通畅外，造成房地产企业资金紧张的另一个重要原因是预售款监管。目前，北京、武汉、青岛等多个城市均出台了商品房预售资金监管法规，开发商预售资金将由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存。开发商使用预售资金时，则需要申请，并经过监理部门确认。

　　赵玉吉称，现在的情况相当于两头受堵，银行资金来源和市场资金来源都被限制了。

　　对他们言，限购比银行的紧缩还厉害

　　从一系列调控来看，限购令的出台对房地产开发商和中介影响最大。

　　在今年的“两会”期间，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，目前全国除了一个城市由于已出台房产税试点没有出台“限购令”外，其他35个大型城市都已出台“限购令”。他表示，目前还没有考虑“限购令”结束的问题。

　　限购令出台后，楼市成交量出现迅速下降。今年一季度北京一手住宅成交20700多套，与去年四季度相比下跌了近40%，是近三年来一季度成交的最低值。

　　赵玉吉称，限购是为了抑制需求，实际上是给提高供给争取一点时间，因为供给不够才会有需求量过度。限购是可以压缩需求的，但是紧缩房地产企业买地和开发信贷是抑制供给的。

　　他称，限购比银行的紧缩还厉害，限购阻断了开发商的资金来源。“这个很可怕，你盖了房子卖不了，这种方法是很难长期维持的，历史上限制需求发票证的方法搞过好多次了，没有一次是成功的，早晚是要取消的。”

　　而对房地产中介来说，限购也成了影响他们业绩的“杀手锏”。中大恒基副总经理戚昌年在接受《财经网》记者采访时称，限购是造成中大恒基业绩下降的最主要原因，从去年调控至今，中大恒基的业绩较同期下滑了20%左右。

　　为什么政府会在2010年年底推出限购令这样的“重磅火药”？开发商们给出的答案是：之前的调控效果不如预期。

　　而如今，他们更相信：包括限购令在内的房地产调控还会继续。

　　降价，还是不降价？他们一直在纠结

　　“大炮”任志强曾经为“暴利开发商”正名，他称，实际上开发商的利润率仅在8%左右，这个利润率在所有行业中仅列中游。

　　赵玉吉对此数字评价称，任志强说的可能稍微低了点，最火爆的时候在10%到15%，或者15%到20%之间。

　　赵玉吉称，出现限购以后肯定会出现降价的问题，但开发商不能直接降价，否则客户会找上门来，退房的现象也会出现，然后资金就更紧张了。

　　今年3月份，北京远洋地产旗下的“远洋一方”在推出新盘时也出现了老客户维权的情形，直接原因就是，与前一批房源相比，此次楼盘销售均价实际每平方米直降4000元。而这已经不是第一次降价。

　　虽然从现在的情形来看，开发商主动降价仍是个例。但和过去相比，房价在坚持了近一年的胶着状态后，似乎开始有了松动迹象。3月份，北京市商品住房市场成交量回落，成交均价19679元/平米，为19个月以来首次同比下降。

　　广州2月24日实行新限购令， 2月25日至3月24日，广州市辖十区签约住房2915套，签约均价为12817元每平方米，与新政实施前一个月相比分别下降了24%和8.5%。

　　对于房价的未来走势，一直坚持不会降价的任志强也改了口风，他对《财经网》记者说，“最后价格会有波动，但估计不会超过10％，绝不会下降20％、30％，不要指望降这么多让大家能痛快地买房子。”

　　任志强称，判断开发商是否现金流紧张，要看生产结构，即房企是处于楼盘都卖完、刚盖了要领证，还是完全土地状态。现在情况最好的是房子已售出，只剩下建房交房的公司。此前媒体说40个公司有6000亿负债，是错误算法。因为这笔负债中有一部分是预售房款，里面包含尚未结算的利润。6000亿里真正的银行贷款不到1500亿，4500亿是售房款。因此，不能说开发商的现金流已紧张到迫使房价下降的程度。

　　他还表示，降价10％对开发商而言实际意味着已降了20％。因为CPI、PPI持续上涨，已超过10％，农民工工资、生产资料都会随之上涨。

　　上海世联地产华东区首席分析师吴志辉在接受《财经网》记者采访时称，三季度在经济表现的带动下，房地产市场有可能还处于低迷的状态，但是随着四季度M2增速的上行，经济增速也会随之上行，带动房地产市场重新进入景气的状态。

　　赵玉吉并没有对未来房价做判断，但他表示，如果房地产企业有了问题，最好降价赶紧把房子卖了。

　　他们仍坚持认为中国房地产无泡沫

　　在日本房地产泡沫、美国次贷危机后，越来越多的人关心：中国有没有房地产泡沫?

　　国际评级机构穆迪在近期将中国房地产业的评级由“稳定”调整为“负面”，认为中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境。

　　但是在《财经网》采访的房地产开发商们看来，中国并不存在房地产泡沫，更不可能有泡沫破裂的一天。

　　赵玉吉表示，他认为中国房地产行业前景一片光明，中国房地产市场和美国、日本都不一样。中国房地产所谓的泡沫也就是价格过快增长，资金过快集中，但有效需求在这儿放着，这个泡沫就不是所谓的泡沫。

　　他认为，现在中国房地产的问题是产品结构不好，供需不平衡。以北京为例，核心问题是该贵的房子不够贵，不该贵的太贵。

　　对于未来，房地产商们仍然看好。赵玉吉说，“有人说房地产市场黄金十年过去了。暴利的黄金十年可能是过去了，但是更健康发展的黄金十年可能会出现。”