商业地产界的良心是什么？

2019-04-17 14:10:35 | 作者：来源：

【编者按】那些买铺的人首先，让我们都摸着自己的良心讨论一个问题：中国老百姓最靠谱的家产保值增值手段是什么?如果大家的良心质量偏差不大，那么答

让你去步行街买铺不至于变成赌命

那些买铺的人

首先，让我们都摸着自己的良心讨论一个问题：中国老百姓最靠谱的家产保值增值手段是什么?

如果大家的良心质量偏差不大，那么答案就很简单了：买房，没有之一。

即便还处在解决刚需阶段的普通家庭，只要有条件，能买两套，他们也不会只满足于一套。而对那些实力更强一点的中产家庭来说，能买商铺，就多半不会只满足于投资小户型住宅。

商铺多好啊，虽然价格起码几倍于住宅，但收益会更高。在一座楼市没有疯掉的城市，房子正常的租售价比大约是1/200-1/300，那么换算一下，你花200万在重庆这种介于一二线之间的城市中心地带，找一条社区商业步行街，买套二三十平的临街商铺，理论上讲，年租金收入至少能有10万左右，能达到5%以上回报。即便不考虑增值因素，20年内就能回本。20年后，便又是一条好汉了。

所以说，今天越来越多的城市中产家庭瞄准了步行街门面，那是有道理的。他们举全家之力，把老人一生的积蓄掏得七七八八，把年轻人若干年的奋斗青春透支殆尽，就是为了实现一个中国家庭最朴素的投资愿景：

一铺养三代。让家人和子孙即使在最难的日子里，也不至于对生活绝望。

致命的“三代养一铺”

无疑，这是近十来年中国社会的发展现状，也是未来一二十年的发展趋势。市场决定供给，从地产商的角度讲，同步走过了一条从住宅地产到商业地产、从城市综合体到社区商业中心的演进轨迹。

走到今天，那种只会建小区、不会建步行街，只会卖住宅、不会卖门面的地产商已经很稀少了，走在街上是不好意思跟人打招呼的。于是，在这个大家都在搞步行街、都在卖门面的红海时代，拐点出现了：

怎么搞?怎么卖?卖掉以后怎么办?

刚才我们讲到了中产家庭对社区商业步行街商铺的投资动力和热情，没来得及讲硬币的另一面——风险。

跟住宅比，商铺是一种更窄域的产品——它值不值钱，跟自己的户型、朝向、采光、功能什么的关系不算大，更依赖于整条街的人气指数。

那么，整条街的人气从何而来呢?你首先得讲规划：选址?交通?地形?业态定位和布局?

你还得讲设计：一层临街，开间多大?户型如何?挑空多高?二层呢?三层呢?过街连廊，几十米一座?人流动线，如何安排?

你更得讲招商、运营和物业服务。楼下是串串香，楼上是美颜美体沙龙，成天香水味混合牛油味招呼着，换你你乐意去?楼下是汽车补漆，楼上是亲子早教，如果你是家长，心里会冒出几万匹羊驼奔腾而过?

所以说，一条商业步行街要成功，需要考虑的问题实在太多了，没有一个是投资者自己能搞定的。于是对一个倾家荡产来投资的普通家庭来说，买铺几乎就成了赌命——

稍有不慎，一铺养三代就会变成三代养一铺，悲催得永不瞑目。

稳定与愧疚

必须有人来做统一规划、统一招商、统一运营、统一物管，统一销售。换句话说，谁开发的步行街，谁就应该自持，实现这五个统一。这就叫“BH”模式，building and hold。

很遗憾，绝大多数的商业地产商不会这么做。没办法，他们是商人，要讲商业逻辑：

在一个社区商业中心里，商场才是核心，步行街只是配套，步行街的门面越快卖出去，就能越快回笼资金，用于商场的开发和运营;

只要商场成功了，整个中心就会很值钱，旁边的住宅房价也会跟着噌噌往上涨。这么愉快，为什么还要背上整整一条街的重资产包袱呢?

所以呢，BH还是不如BS来得爽快：building and sale，建建建，卖卖卖。卖出去以后，管他洪水滔天。

新蒲细柳年年绿，野老吞声哭未休。开发商们数钱数到手软，只是苦了那些赌命一般的投资人。这样的人如果越来越多，你不敢去想中国社会的稳定基础会怎样。

开发商里不是没有明白人。一个名叫谌俊宇的商人就说过这么一句话：

“每当我看到那些(投资失败的)普通投资者，心里总是很惭愧。”

获奖理由

谌俊宇，润凯商业集团董事长。在做这家自己的企业之前，他做过央企设计院的副院长、金科地产总裁、红星美凯龙地产总裁。

上面那句有些伤感的话，他是在4月10日举行的第14届中国商业地产节·中国商业地产“新坐标”颁奖典礼间隙说的。在这个典礼上，他拿到了四个大奖：

他本人，获“榜样力量·领跑人物”奖;润凯商业集团，获“年度商业地产街区优秀运营商”奖;旗下的润凯·金开·玫瑰天街，获“年度商业步行街标杆项目”奖;旗下的兰州·金城中心，获“年度备具投资价值商业项目”奖。

获奖理由当然很多。但说来说去不过两句话：第一，他敢于公开对老百姓说“惭愧”;第二，他不光会惭愧，还会行动：过去5年来，他和他的企业投入大量心血和资源做了一件事——

把销售型步行街当成自持资产来做，实现“五个统一”。

如今，哪怕是国内数一数二的商业地产商，你要他自持一条商业步行街也有点强人所难，终究还是得卖掉。按正常的逻辑，卖掉以后一是没必要再管，二是想管也很难管，因为都是人家的产业了，人家爱怎么搞你管得着吗?

如果我不在乎，卖掉以后还要自告奋勇帮业主管到底，那会怎样?

中国的商业地产走到今天的红海局面，拐点就是普通投资者的痛点：让人家一投一个准，不要赌命。谁能率先解决这个痛点，就能率先打开一片新的蓝海。

“关键先生”的必备素质

润凯的商业逻辑其实不复杂。

第一，在一个成功的社区商业中心里，很少会出现步行街做得很烂、商场却做得很好的局面。事实上，作为商场重要的休闲服务业态补充，步行街是一定会影响到商场的;

那些只顾卖卖卖的开发商，不是没有使命感，就是没有眼力见儿。不是坏，就是傻。

第二，我们也不背资产包袱，只要“先重后轻”就可以了。什么叫先重?开发时完全当成自持物业来做规划和设计，每一个入口和客流缓冲区，每一条动线、每一间门面都像自己要去使用、去经营一样来考虑，彻底的用户导向。

这样做虽然成本会很高，但不要怕，因为我最终是要卖掉的，就不存在重资产一说了。然后咱们再来做轻资产——组建专业团队，统一招商，统一运营，统一物管。

第三，门面卖掉以后，产权人都是分散的个体，众口难调不好管是吧?呵呵，这是个伪命题。每个人投资的动机都是要利益最大化，那么说到逐利，你们有一个算一个，谁有我专业?谁有我资源多、实力强?躺着也能挣钱，换你你不干?你非得不辞辛劳、死而后已?

我还不收你钱，这你都不干?

第四，不收钱的事能做多久?这个问题看起来很现实：要实现“五个统一”，润凯需要为每个项目都搭建一个运营团队。例如获奖的重庆“玫瑰金街”，目前就投入了40多个运营人员和80多个物管服务人员。人力资源成本是很高的，一般中小规模的开发商做不了。

但润凯不是中小规模。它脱胎于原红星地产，掌舵人谌俊宇从金科时代起就积累了足够的资产厚度，如今不算正常运作的住宅和商业地产项目，光是那些在国内各地储备了十来年的地块，市值就已经到了一个很吓人的数字。

总之它不怕花这点养人的钱。而那些实力比它还雄厚的头部开发商，又都是上市公司，财报要求很严苛，不能容忍在任何一个子项目上光出不进。

这就叫蓝海。润凯能率先跳进去，那也是有道理的。只要它能持续稳定地输出这种产品，就一定能做一条街、活一条街，一定能快速形成优质品牌效应，这对它在全国的布局极为有利。

想做历史关键时刻的关键先生，情怀与实力，缺一不可。

当然，免费是有期限的：一直服务到买门面的业主们能自由挑选优质客户的时候。到那时，润凯打造的每条街都会是名副其实的金街，咱们再谈钱也不迟。

118条军规

润凯的这一套逻辑，并不是一开始就成型的，而是在做重庆“玫瑰金街”的过程中，一点点发现、梳理、思考、总结出来的。如今，已形成了一部《润凯商业118条精细化管理准则》。

这是一部事无巨细、包罗万象的运营手册，即便你不是润凯员工、只是一个投资者，也能拿它当使用说明书来读。

比方说不同楼层门面的切铺原则，它用了一句口诀：一楼碎，二楼合，三楼四楼分两个。一楼临街，门面当然要切碎一点，方便生活服务类的小商家入驻;

但开间也很有讲究啊。有的开发商号称3.5米开间，除去墙头只剩2.8米，你叫人家怎么租?怎么用?所以118条军规里，充斥着各种细碎的指标数字，任何人都能拿着卷尺去当场验证。

再比方说不同产品的规划原则。1-3万方的社区配套步行街，业态定位就是以餐饮和家庭生活配套为主、涵盖教育培训和休闲养生。比较理想的设置应该是：一楼临街，做特色餐饮、生活便利服务，二楼，做教育培训，三楼，做休闲养生，各美其美，美美与共。文化的元素也不可缺少。不管怎样都应该有30%左右的体量空间，来做项目所在地的特色文化产业，不管是餐饮，还是休闲娱乐。