【编者按】细数一下，2015年楼市的“红包”还真发了不少。仅“大包”就有，“3 30”新政、利率六连降，二胎政策放开，房企发债凶猛和中央号召去库存。

　　细数一下，2015年楼市的“红包”还真发了不少。仅“大包”就有，“3 30”新政、利率六连降，二胎政策放开，房企发债凶猛和中央号召去库存。

　　这些，直接影响2016年中国楼市走向。

　　2015年12月15日，在腾讯(第四届)智慧地产峰会上，腾讯研究院、腾讯智慧、腾讯房产联合发布了《互联网+房地产，2016中国购房消费新趋势报告》!报告通过对2015年重点城市团购、看房团、400来电、楼盘数据库等大数据进行分析，最终覆盖上亿QQ和微信用户，产生有效调查样本42万余份。

　　在互联网+的大背景下，本次调查将研究重心从传统的政策、房价、产品延展到房地产互联网金融、新营销模式、智能应用等多个与房地产创新息息相关的崭新领域，围绕用户画像、底层数据、趋势预判、信息渠道、营销模式和智慧生活等六个维度进行设计。

　　报告显示，中国购房者年龄趋于年轻化，未来购房消费的潜力巨大;老百姓对中国楼市看法的博弈依然很大，但普遍认为2016年一二线房价将继续小幅度上涨，互联网等新兴工具将促生楼市多重选择，众众筹等新营销模式和智慧住家将成为备受瞩目的关注焦点。

　　用户画像:购房者趋于年轻化20-29岁占三成

　　偏低年龄、较高学历是房产消费的主要特征。在一二线城市，大学本科以上人群占比最大，分别为38.7%和36.5%，但三线城市购房占比最大的反而是初中及以下学历，约占26.1%。

　　30-39岁年龄阶段，是购房消费的主力军，一二三线城市占比分别为43.6%、39.9%和36.1%。29-29岁的购房群体仅次之，分别占28.8%、35.3%和31.5%，说明中国购房者年龄趋于年轻化，未来购房消费的潜力巨大。不过，总体来看，男性购房者要比女性高出10%以上，这主要原因可能是买房出资人主要是男性。

　　

 

　　底层数据:移动端访问量上升 宽松政策边际效应减弱

　　

 

　　剔除腾讯网同步增长幅度，腾讯房产PC端楼盘数据库查询量整体水平较2014年增长13.8%，尤其是在宽松政策出台之后，数据增长明显，其数据与营销高低峰月份重叠性高，显示出一定的周期性。例如，7、8月份由于天气炎热，房产的关注热度有较为明显的下降，而传统的购房旺季9月份明显是一个高点。

　　从腾讯房产一款应用“看房APP”的日活数据上看，除了2月份同比下滑约40%以外，其余月份总体呈现上升趋势，在10月份达到峰值，同比增长160%。这直接反映出购房者在移动应用上的需求强劲增长。这一走势，从全国重点22个城市的触屏版移动端数据表现也得到了印证。

　　PC端查阅详细资料，移动端助力多楼盘选择，买房者对产品的选择余地变大，考虑周期变长。从电话来访趋势上看，下半年在10月份出现峰值后开始走低，一方面显示宽松政策的边际效应在减弱，也预示着当选择过多的时候，购买行为反而有可能出现延后效应。

　　趋势判断:2016年房价涨跌2%占比40%-50%

　　2016年中国房价到底是涨是跌?涨跌幅度又会有多大?基于腾讯房产的调查问卷显示，大多数网友认为涨跌幅在2%左右，一二三线城市占比分别为36.6%、48.8%和51.1%。三个城市看跌的比例在20%-30%之间，其中一线城市明确看跌者约占20.4%，三线城市则高达31.3%;而明确表示看涨的，一二三线城市分别为43%、25.7%和17.6%。

　　高收入者更加看好未来房价走势，认为一二线城市会上涨的占比分别为57.2%和39.5%，这说明财富阶层认为房地产投资更加保值增值，但有钱人依然不看好三线城市的房价，只有20.8%认为会上涨，认为涨幅大约5%者仅有6.1%。相对应的是，各类城市低收入者对房价走势的判断更趋保守，认为房价涨跌幅在2%以内的在40%-50%之间。

　　不同年龄阶段的群体对房价趋势的判断也存在差异。随着年龄的增长，对未来房价的悲观情绪越重，年轻一代对刚需保持较高的看涨情绪，人口输入型城市的房价推动力依然旺盛。

　　

 

　　一线城市买房投资占比7.8%

　　在针对购买意愿的调查中，一线城市的购买需求相对旺盛，约占38%，但同时也存在大比例的无能力购买群体，高达40%。例如北京在2015年土地价格飞涨，未来在六环的房价估计都可以超过5万元/平方米。一线城市的投资性需求较二、三线城市旺盛，消费信心更高，分别占比7.8%、4.9%和3.8%。

　　房价承受力随年龄增加而提升。一线城市30-39岁的比例更高的主要原因正是由于房价过高遏制了购买需求。租房群体的自住性需求明显高于拥有房产的群体，新房二手房联动的销售策略对于刚需产品的效率相对明显。合租群体的购房意愿较单独租房群体购买欲望更弱些，其主要原因还是收入水平偏低。

　　

 

　　信息渠道:从移动端获取购房信息占比34%以上

　　

 

　　在本次调查中，一二线城市互联网网站的覆盖度高于传统媒体50%以上，三线城市则超出20%以上，这表明用户的互联网迁移已经相当明显。在一、二线城市，明确购买意向的群体中，对网络的选择已经是传统媒体的1.7倍以上。

　　为了更好的评估互联网和移动端的作用，我们将报纸、电视、电台和杂志归于传统媒体统一评估，并对选择传统媒体的群体细分后，发现将近60%的用户同时选择网络作为信息渠道，从替代性的角度而言，一、二线城市网络用户覆盖度将近85%，三线城市接近75%。

　　移动APP和微信朋友圈是用户关注房地产信息的新平台，而微信朋友圈在各年龄段都有较为明显的影响力，女性对朋友圈的关注高于男性。其中移动APP在一二三线城市的用户关注度占比分别为24.7%、22.7%和15.2%，微信朋友圈对应的数值是20.2%、17.7%和19.3%。

　　营销模式：房产团购意向呈下滑趋势 约三成愿意参加

　　最近几年，房产电商成为一片拼杀的红海，玩法从团购、众筹到全民营销。用户对这三种模式的态度是怎样的?它们有一个共同的特征，优惠是必须的前提，但购房者往往对其真假难辨。

　　房产团购有些泛滥了。各类城市对它的参与度仅在三成左右，分别占比31%、34.7%和28.1%。认为团购价格有真优惠的人不在少数，一二三线城市占21%-24%。由于大部分团购都是通过第三方机构来运作，一些用户认为它们从中赚取差价，反而推高了房价，宁愿通过自身谈判来获取优惠者占比很高，一二三线城市分别占31.0%、27.3%和35.5%。还有约15%左右的用户认为，团购反而限制了自己对户型的选择。

　　

 

　　众筹买房普及度不高四成以上放弃

　　众筹有很多好处，可以为开发商带来一定数额的现金流，为项目提供前置性广泛传播。但就目前而言，众筹的普及度并不高，愿意参与的比例也不高。调查数据显示，“不了解，也不会考虑参与”的占比最大，一二三线城市分别为43.1%、44.1%和46.5%，而表示愿意参加的比例分别是37.3%、36.2%和34%。另外，年轻群体对新产品、新模式的接受程度、参与欲望明显要高一些，刚需项目更适合采用房产众筹的模式，性别差异不明显。

　　

 

　　全民营销多为嘘头仅约一成认为有前景

　　全民营销是指通过特定渠道，如中介经纪群体实现营销目的的效率远高于广泛的撒网行为，但它的参与度不如众筹，这与中国的人情文化有较密切的关联。认为“非常有前景，乐于参与”者，在一二三线城市的占比分别为12.7%、10.2%和10.1%，明确表示不会考虑的比例最高，占比超过五成。

　　

 

　　智慧生活:超六成首选节能环保材料 智能家居位居第二

　　调查结果显示，节能环保材料是购房群体普遍看重的因素，智能安防的需求次之，与城市规模无关。但现在，智慧住家越来受到高端住宅的重视。所谓的智慧住宅，主要可以概括为，通过对居住环境的实时收集和分析优化，以云端互联为物联平台，为住户打造可定制、连通、学习提升的绿色、健康、智慧、便捷、节能的居住体验。

　　此次调查表明智能住家已成为关注的热点，其中智能家居在一二三线城市的用户投票率，分别占比为41.2%、37.6%和31.2%;智能安防系统为41.1%、42.3%和40.8%;智能停车系统为23.3%、25.7%和20.2%。总体上看，年轻人更喜欢智能家居，在一线城市的20-29岁人群中，占比46.4%。不过相比这些高科技应用系统，用户更愿意首选节能环保材料，它的占比高达六成以上。