【编者按】11月，北京商品住宅市场预计将有33个项目入市，其中包括首开·熙悦尚郡、北京城建·胜茂广场、中国铁建·青秀尚城等17个纯新盘。

　　11月，北京商品住宅市场预计将有33个项目入市，其中包括首开·熙悦尚郡、北京城建·胜茂广场、中国铁建·青秀尚城等17个纯新盘，以及北京城建·世华泊郡、住总万科·金隅等16个老项目后期。从开盘量来看，北京楼市在经历了“寒秋”之后，有望迈入“暖冬”。

　　从预计入市项目定价情况来看，多数项目均选择“平开”，甚至“低开”。例如地处昌平南邵区域的纯新盘中国铁建·青秀尚城报价每平方米21000元，相比同区域的路劲世界城价格低出2000元;另外其他以“起价”作为报价标准的还包括华润公元九里、首开万科台湖新城·V公馆以及溪水雅地·尚著等，而以较低的“起价”作为宣传点也是价格营销的一种策略。

　　亚豪机构副总经理高姗分析，虽然政策暖市，需求回升，但是市场价格却保持稳中有降的态势，主要是受到楼市高库存的影响。根据亚豪机构统计，截至目前，北京商品住宅存量为91229套，虽然其中有部分为尚未签约的自住房，但即便扣除这一部分，与去年同期58669套的库存量也相去甚远。如此大的库存压力之下，多数房企在市场转暖时，均选择以跑量求生存，因此预计短期内房价上涨动力并不充分。

　　另外从11月入市项目特征来看，郊区中低端刚需与改善型项目开盘积极性较高。其中又以大兴和房山最为明显，这两个区域11月预计入市项目量均为6个。高姗说：“这与政策的指向性有关，比如普宅标准的调整，受益较大的是在原本‘被非普’的郊区县进行首套置业的群体;而‘认贷不认房’规则的改变，所针对的则主要是改善型需求，其中尤以低端改善型受益最大。”

　　高姗指出，对于手中既有房产再进行多次置业的群体来说，其资金实力相对较强，因此首付成数的变化对其影响相对较小。反而是“卖一买一”的中低端刚性改善群体，受制于资金的有限，对于信贷政策的优惠反应较大。因此在接下来的一段时间内，中低端刚需及改善型产品将主导这一轮的市场回暖。