【编者按】2013年，首创置业股份有限公司(02868)已经上市10周年了。在这十年的时间里，首创置业的融资之路可谓走的异常艰辛。

　　新华房产1月8日北京讯(记者 孙梦姝)2013年，首创置业股份有限公司(02868)已经上市10周年了。在这十年的时间里，首创置业的融资之路可谓走的异常艰辛。2013年3月，首创置业发行高级永续证券4亿美元，利息率高达8.375%。债务压顶以及融资成本趋高，使得首创置业急于寻求融资突破。并且首创置业自身业绩不振、负债高企，再加上融资成本日益增加，运筹尝试回归A股达十年之久，但最终折戟。

　　近日，一则《西安380亿打造“新阿房宫”引舆论质疑惊动习近平》的文章引出了1月6日的《首创阿房宫项目遭质疑：高负债下380亿如何回本》报道，将首创推到了风口浪尖。此后，首创集团董事长刘晓光公开表示380亿是当地政府的投入，并非首创，“我们只有20亿的信用融资，而且位置也不是在阿房宫旁边，而是在离阿房宫挺远的开发区内合作人文旅游产业基地。”

　　阿房宫项目前车之鉴 商业化将“烧毁”阿房宫?

　　“380亿”、“新阿房宫”早在2013年6月便成为了舆论的热点。当时此新闻一出，便引起舆论哗然，多数报道都是不看好此项目的发展，称商业化将彻底“烧毁”阿房宫。

　　当时，西咸新区沣东新城和北京首创集团签订合作协议，计划累计投入380亿元，先建成占地2.3平方公里的“阿房宫国家遗址公园”，再以此为核心，打造占地面积为12.5平方公里的“首创阿房宫文化旅游产业基地”。

　　并且为了“新阿房宫”，当地此前投资2亿元打造的阿房宫景区将被拆除，这一占地1000亩的人造景区距离阿房宫遗址仅200米。

　　据西安媒体报道：拆除的阿房宫景区全名为“锦绣阿房宫景区”，由当时三桥镇聚驾庄村引进的民营企业投资兴建，并非国有企业投资，属于个体民营投资，可以说只是个“村级项目”。而且实际投资并没有达到两亿元。一位不愿具名的知情者透露，他所知道的景区资金投入为4000万—6000万元不等。

　　西安市社会科学院历史与旅游文化研究所所长周荣对此有所了解，2002年前后，景区正值兴旺之时，周荣当时也曾去过景区。“可以说这个景区的建筑水平非常低，制作很粗糙，风格不统一，来自不同朝代，历史还原度很低。不仅没有真实地再现秦文化，甚至是不尊重历史。所以总的来说，拆要比不拆好。”他认为，拆除阿房宫景区的本质原因还是景区经营不善，目前景区难以维系，拆掉景区也是大势所趋。

　　拆掉旧景区，筹划新景区，新景区就不会重蹈旧景区的覆辙吗?

　　“新阿房宫”并不是第一个打着遗址保护、遗址再造幌子，实行地产之路的商业开发项目，从唐大明宫遗址、汉长安城遗址，再到秦阿房宫遗址，西安延续了一以贯之的公园建设先行、周边开发后续的保护和开发模式。

　　但事件的发展并不像我们想象中的那么顺利。以唐大明宫遗址建设项目为例，唐大明宫遗址建设项目区保护改造计划的投资规模为1400亿元，建设周期为5年，分为三步实施，第一步是大明宫遗址公园范围之内的拆迁以及大明宫遗址保护区改造规划范围之内的基础设施建设，第二步是建成大明宫国家遗址公园，第三步是到2012年全面完成大明宫遗址区的保护改造，初步建成一个功能完备、环境优美、历史文化特色鲜明的现代化城市示范新区。

　　不过在建设过程中，特别是在大明宫投资80亿元的大明宫国家遗址公园被包装成一个旅游景区以后，遗址公园的周边区域已经成为高档房地产项目的扎堆之地。目前在大明宫国家遗址公园周边5平方公里的范围之内，就有中建地产、华远地产等多个房地产开发商的“百亩大盘”;在大明宫国家遗址公园建设之前，该区域房价仅为4000元/平方米左右，而在公园建城之后，该区域的房价已经涨到10000元/平方米左右。

　　首创的雄心勃勃专家的诸多质疑

　　有了历史的前车之鉴，许多专家和媒体都对此项目产生了质疑，在2013年4月13日举行的专家意见征求会议上，中国社科院考古所研究员刘庆柱就表示，“尽管有遗址保护的概念在里面，但遗址公园是不是以人们休闲娱乐为主呢?我看不是。首先你这个公园规划的基本思路就有问题。”

　　并且对于整个“首创阿房宫文化旅游基地”项目，陕西省本地的区域经济专家表示，客观地说，中央游憩区和商业休闲区已经成为特大城市必备的功能板块，西咸新区作为一个正在建设的都市区域，也应该有相应的板块，但纵观最近几年地方政府主导的所谓遗址项目，最终结果都是将一个商业休闲区块开发成了特大型的房地产项目。

　　另一位陕西省的政经观察者表示，北京首创集团对于阿房宫项目的开发，必然是通过区域性的休闲度假板块的包装之后，以房地产项目获取投资回报。

　　面对外界媒体和专家的不断质疑，北京首创集团董事长刘晓光曾表示，首创集团将“全力以赴，把多年积累的金融、地产、投资领域的经验和优势，运用到阿房宫项目的具体开发建设过程中，与沣东新城携手创造全新的开发建设模式”。

　　首创置业排名大幅下降 融资成本逐渐提高

　　其实房企投资项目，无论最初以何种方式或者说辞切入，最终的目的都是盈利，这本无可厚非。但首创无论是在自身业绩、融资状况亦或是负债率等方面，均有明显的不足。这些不足让外界一开始就对首创阿房宫项目产生了质疑。

　　从2014年1月3日首创置业发布的公报中得知，首创置业全年签约额196亿，而其年销售目标为200亿，当然如果用全年签约及认购金额的210.6亿，首创置业完成了目标。不过其前11月签约金额144亿元仅占全年200亿元目标72%的销售业绩，显得有些拿不出手。

　　2012年为缓解限购影响，首创在加快销售消化库存的同时，土地市场也大为收缩，最终超额完成全年120亿元的销售目标。2011年初就曾定下150亿元的销售目标，但当年实际完成量只有75%，而其2010年销售额为125亿元。据中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的《2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，首创置业在500强榜单中的排名大幅下降22个位次。

　　2012年以来首创置业转型提速，加快布局城市综合体项目，但也导致了首创置业负债率迅速上升，财务压力增大。其财报显示，首创置业2009年的总负债额为157亿元，2010年一跃升为229亿元，净增72亿元，到了2011年更是高达295亿元。首创置业的净资本负债率从2010年底的26%，一路攀升到2012年6月30日的102%，18个月提升了4倍。

　　2013年3月，首创置业发行的高级永续证券为4亿美元，利息率为8.375%。值得注意的是，首创置地在2011年发行了2014年到期的4.75%的11.5亿元人民币的有担保债券;于2012年发行2015年到期的7.60%的有担保债券。而2013年的8.357%的利率比上一次要提高0.775个百分点，而比2011年初则要提高近4个百分点。可见其融资成本逐渐提高。

　　财务压力的加大，导致其融资的加速，进而愈加想要回归A股，以期得到更多的融资机会，但无奈十年努力均回归原点，虽以3.51亿元收购钜大国际66%股份，后者为一家在香港上市的化工企业。不过能否助力首创置业摆脱多年来的融资窘境，目前还未可知。

　　结语：

　　对于首创的奥特莱斯情节，从最早的“首创置业携手奥莱集团地产与产业结合实现战略转型”到“中国基建分手、首创置业奥特莱斯大局生变”再到“折戟商业地产、首创置业遭遇奥特莱斯之殇”，首创奥特莱斯项目在投资回报周期长、市场追捧热度下滑的情况下，财务负担和焦虑持续扩大。

　　2013年10月27日，首创深陷质量门。央视《经济半小时》栏目报道了首创置业旗下重庆、成都两个项目质量问题，首创第一时间公开道歉。11月24日，央视《每周质量报告》点名45家知名房企欠缴巨额土地增值税，首创赫然在列。且不细究央视的土地增值税算法是否有问题，但无疑国企背景的首创一直在媒体的监督之下。

　　无论新阿房宫的项目投资具体数额如何，首创在转型提速之后，负债率18个月提高4倍是不争的事实，加之其国企的背景，在香港的环境之下，融资存在极大的困境，而后其销售业绩并不尽如人意。在这样的发展前提之下，2014年首创的前进之途可能并不平坦，也许会在纠结中前行。