4月22日，广东省房协论坛“2011宏观经济走势及房地产可持续发展”上，对房地产密集新政进行了一场全新结构。房地产走势将会如何？先知先觉的房企已经抢先于去年融通过银行信贷、信托、私募等途径顺利融资8955亿，远超2009年的3895亿元。开发商真的缺钱吗？
政策对一线城市房价的抑制，间接导致了部分二三线城市房价的飚升。房价问题出在哪？有人说是土地制度，有人说是投资渠道。
中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞解释，目前政策密集出台就意味着过去的的政策还不够完善，后者要对前者加以改进和修正。这是不言而喻的。政府暗示还有很多的政策储备，也表明了市场对现行政策缺乏一种信心和信念。
实际上，市场对于当下的土地机制存在不少误读。国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任、研究员袁崇法谈到，建设用地当中相当一部分是国家基建设施用地，例如轨道交通，机场港口码头高压线路等等，是提升整个中国现代化水平的基础设施，但人民一说城镇化就只看到房地产开发。而牛凤瑞指出，中国的城市化用地和中国的城市安全没有关系，近10多年来，中国耕地的减少主要原因80%是因为会退耕还林，城市化用地三成到四成是属于房地产的开发用地。也就是说我们因为房地产开发用地仅仅占耕地减少量的2%左右。
据了解，中国可连片开发的耕地后备资源为10525.5万亩。袁崇法透露，当下对土地资源的约束，体现在一二五规划中对土地利用的一个明显变化：就是今后建设用地占用以后，补充耕地的来源，将逐步有未利用地的开发，转向现有特别利用结构的优化，也就是说今后一方面能够开垦的地必须开垦出来，不能开垦的就得想办法在现有用地的基础上进行优化，挖掘出建设用地的潜力来，满足城市和经济发展的需求。
土地的主体是政府，政府扮演了既是土地经营者又是土地管理者的角色。土地在城市土地市场上形成的价值，表面上是一个市场的价格，但是实际上它是一个缺乏市场制衡的土地市场。土地财政已成为地方财政预算外的总体来源，比1/3还多。袁崇法认为这是情有可缘的：税制改革以来，将土地财政作为地方政府的一大收入主体，要改变土地财政独占鳌头的地位，必须有新的替代方式。
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土地机制亟需改变
“土地机制失衡，如果现在放开土地市场，农民也会将之卖出天价，”袁崇法说，城市土地有偿使用，让土地迅速走上了一条价值开发的道路，所以中国只能运用行政手段。
“中国土地市场是一个缺乏制衡的机制，所有人都在推高地价，”袁崇法认为这样的情况下，政府是没有办法通过市场机制来调制价格，只能运用行政的手段，今后土地市场想要完善，还是要从机制上考虑，怎么样把合理的土地利用资源利用机构，通过市场价格体系表达出来，让土地给农民更大的支配权利，就是把两个市场变为一个市场，让农民真正的支配自己的土地进行交易，形成一个有效的市场制衡，使政府能够真正退出土地经营主体的角色，真正成为一个调控的角色，到那个时候，土地的价格就正常化，房地产的价格也就正常化。
牛凤瑞直指：土地政策滞后导致农民没有置换出土地使用权。
谈到中国土地基本特征，袁崇法称当前的土地，只能在集体内部进行流转，也即在一个村的范围里流转，国家与集体这两种不同的所有制，由此又引发不同的管理办法。国家征用土地给予补偿，征用土地是行政手段，补偿也不是等价交换的概念而是政府根据自己推测的土地性质成本推算。推算下来补偿的标准有三项，三项补偿加起来不能超过土地平均常产的20倍，按照一幕土地的粮食产量，如此，不会超过2万元/亩。而转向市场开发后，就不止2万/亩，不处于平等对话的境地。
其次，学者们非常赞同三旧改造，广东开了个好头。三旧改造是对土地现有利益结构的调整，这跟新开发一块土地有区别：存量调整，政府必须退出，无论企业的第还是农民的第，应该在政府监督规划的情况下由原来使用业主自己改造，把存量充分返还原来业主改造。
按国外经验，保障房比例应在50%左右，“实际上我国目前做不到，而保障房必须由政府去建，例如广东据说有2000万流动人口，但这些人并无流落街头，大部分通过租房企业解决，都拥有住所，那么这些民间用的空间房，可以通过复盖，原有的住房空间好好利用，这样个人认为是很大浪费。”牛凤瑞说。
深度调控下社会经济发展及房地产发展趋势
在省房协论坛现场，大家讨论的最多的问题是：如果今年二季度出现房价下降的拐点，房地产政策的效果就完全达到了吗？未来的走势如何？
牛凤瑞认为交易量下跌必然导致房价下行压力，而房价下跌必然导致有钱人马上出手，最后博弈的结果是交易量的回升，房价的反弹，如此政策效果，似乎又回到了新政的原点，房价的下行必然造成房地产投资的意愿。
牛凤瑞还指出，房地产投资保持一个长期的增长数据也不会发生变化，115期间15.6万亿，人均住房面积增加了6平方米，125期间总投资将在30万亿左右，住房竣工面积在6000万套左右，意味着有2亿人可以改善住房状况。
“加大力度供给对于密集政策更有实质意义，惩处房地产腐败，更具有民意基础，更能赢得民心。”牛凤瑞说。
目前增城出台限价令，深圳也有限价的传言，会否全国推行？这是政策导向，买房人有这个诉求，是理性的，但一个商品的限价不可能增加有序供给。那么，房价下跌就是出现拐点的信号？
牛凤瑞直指，如果出现拐点就表示房价目标达到了，但下一步怎么办？继续走下去？住房的增加有效供给的动力大大出现变化，政策无法做到十全十美，只是权衡利弊得失。重要的是，房地产关系民生的重要地位客观存在，整个宏观经济的一个重要部分，机制改革还在进行之中，要坚持从制度上更好发挥市场资源配置的基础作用。
广州市房管局有关负责人在上午刚刚结束的房博会开幕式后接受媒体采访时说，广州房价已下跌，不会再出调控房价政策，未来可能一房一价，并且五一将有货量入市。省房协会长蔡穗生认为，一房一价是很好的管理措施，应该推广，但不是为了压制房价而实行，而是从市场秩序角度来看，两者并无必然联系。
房企大幅实现社会融资
诚然，目前商品房供求紧张还是难以缓解，行政控制房价只是在非常时期，起短期作用。
谈到房价与房价调控目标，蔡穗生认为把房价与收入做比例，由此判断房价是否合理是不完善的，还要把房租列入其中，因为这也是居住的解决方式之一。此外，还要从金融角度看贷款的制度安排，例如首付比，利率等。因此，蔡穗生认为目前这些数据判断的数据都是不够全面公正的。
广州今年一季度房价涨幅超过17%，未来9个月要低于10%的涨幅目标是否能实现？而银行停贷的消息传出，引发误伤首次置业消费者的舆论，很显然，统计数据口径不一样，导致了房价数据打架。房企能否降价取决于其资金链，而建设银行广东省分行人士郁文达表示可从社会融资来全面分析房企的资金链，他解释社会融资就是一个社会一定时期内金融对实体经济、新增资金的总量指标。
一般而言，金融和经济的关系，主要是从银行信贷的角度讲，随着这几年金融机构和融资渠道的多样化，这个情况发生了很大的改变，郁文达透露2010年整个社会融资的规模大概是14万亿，其中银行的新增贷款占了53，非银行资金的运用占了47%，所以从这个角度可以看出，如果专讲银行信贷是不全面的，而今年一季度人民银行已经从社会融资的含义来发布金融信息。
社会融资的含义有两个一个是总量的概念，再一个就是一个增量的概念，这是一定时期的新增资金。比如说一年之内，整个金融对房地产实体经济的支撑力度。
2011年社会融资最规模是多少？我们从四个方面来讲，第一个是银行融资是20200亿，资本市场融资154亿，信托融资2864亿，私募股权融资是500亿，房地产的社会融资和全社会的社会融资占了16.4%。
按照人民银行的统计，房地产的银行融资主要是三个贷款，第一个地产开发贷款，第二个是房产开发贷款，第三个是购房贷款，按照去年银行融资的特点是什么？房地产贷款新增势头不减，购房贷款新增占房地产贷款新增主要部分。2010年房地产贷款余额占各项贷款余额的20.1%，房地产贷款是20200亿，新增贷款占了25.42恩%，分别高于2009年19.2%和21.9%。
从贷款新增种类看，购房贷款新增占房地产贷款新增的主要部分。
郁文达比较了2009年和2010年房地产贷款里面，地产开发贷款、房产开发贷款和购房贷款的结构，从2009年来看地产开发贷款增加的比较多，全年增加了3500亿，这个是有一些开发商先知先觉，在当时金融风暴比较厉害的情况下，大胆融资购买土地。这个是从地产开发上来看，但是2010年地产比2009年下降了将近一半。2011年增加比较多的是房产开发贷款，2010年是增加了4400亿，比2009年增加了70%。
房地产贷款的走势，主要是靠购房贷款，它的走势决定了整个房地产贷款的走势，这个是很明显的。这个是从银行融资这一块来看，银行融资里面购房贷款占了大部分。
此外，房地产企业在A股市场的融资遭遇到寒冷的冬天。这个主要是讲融资额只有153亿，其中增发52亿，债券发行101亿元，首发配股和可转债三种融资均为零。
2010年国内A股市场筹资额度8955亿元，同比多增5060亿元，2009年房地产行业占A股市场筹资规模的31%，即2776亿，2010年仅占1.71%，这个主要是因为国十条的实施。
第三个渠道是信托融资，去年房企信托融资火爆异常，这几年我国的信托行业是超速发展特别是是去年，总规模冲破了3万亿，全年新增的信托项目资金是22648亿，其中投向房地产的是2864亿。
一个事实是，信托融资从去年第二季度开始，第三季度、第四季度达到最高，而银行融资是在去年4月份上半年达到最高，然后往下走，信托融资是在第二季度开始启动，就在银行融资受到了限制之后。
去年的房企融资还有一个特点，就是去年私募股权的PE融资迅速崛起，以前主要是外资企业在中国来做，很多不是投向房地产，主要是投向未上市的企业，通过IPO通过股权投资，上市以后然后退出。去年银行融资、信托融资、包括资本市场融资受到限制以后，去年由本土发起的私募股权融资迅速的出现，全国大大小小有30多家房地产私募资金总量大约有500亿。
“地产基金进入房地产，面临利益再分配，一些私募基金要求回报率很高，房地产企业愿意做，就是资金短缺的表现。”郁文达说。
