郁文达在研究过程中发现了一个规律：购房的贷款和房价的影响是高度相关的。

　　银行或会从一个季度，一年的新增资金看一个行业的融资情况。房地产银行融资主要讲三个贷款，购房贷款占房地产新增贷款的主要部分，10年房地产贷款余额，占20，1%，余额和新增额均有所上升，从贷款新增的种类来看，购房贷款新增，2010年占70.28%，2009年和2010年对比，地产开发贷增加3500亿，说明开发商大胆融资买地，2010年增加比较多的是房产开发贷，增加了4400亿，同比涨70%，主要的购房贷款，走势决定了房地产走势，A股融资寒冷冬天，融资总额153.61亿，2010年则为8955亿，同比多增5060亿。此外，投向房地产的信托资金2864亿。

　　PE融资迅速崛起，主要投向未上市的企业。去年有本土发起的私募股权融资迅速出现，全国出现大小30家私募股权公司，总量大约500亿。

　　很多人有各式各样的观点，房价涨了，GDP影响房价，城镇化推动房价，但是直接的原因是什么？“购房贷款增减幅度影响房价走势”，这是郁文达最近的研究结果。

　　2008年12月份，房价同比增加是-0.4，当年GDP的增速是9%，2009年房价的同比涨幅是17.8%，GDP当年是8.7，所以房价跟GDP有时候会有影响，但是有的时候会出现背离的情况。

　　下面再看2008到2010年购房贷款余额按季同比增速，这个是2008年一季度跟2007年12月份比是29.8，那么到最的的时候2008年12月份的时候是10.5%，2009年一季度的是时候是10.6，高的时候是2010年1季度是52.6%。郁文达做了一个线性研究，发现购房的贷款和房价的影响是高度相关的，这个值得达到了0.86，因为1是最高的。

　　郁文达的解释是，房地产的融资分两个部分，一个是供给融资，一个是需求融资，房地产的供给融资刚才讲了社会融资有很多的形式，不管是地产开发，不管房产开发贷款都好，这里面都是属于供给融资，目的是卖地开发。房地产的需求融资是购房贷款，那么主要目的是购买商品房，或者是商业物主，所以首先分成供给融资和需求融资。

　　那么购房贷款的要素主要是收付款利率和期间，购房贷款怎么影响房价，主要是通过改变收付款利率和期间来改变金融杠杆的作用，宏观经济金融和房地产政策的改变都会影响到购房贷款这三个要素，这三个要素发生了改变，就影响了购房贷款的增速，购房贷款的增速的多少应该了购房贷款的需求，购房贷款的需求又应该了房价，是这样的机制。现在我们再来看这个走势，2008年2010年够反带矿余额按季同比增速，在这个曲线当中，我解释这三个条件发生变化，收付款利率和期限我来解释这个原因。

　　2008年贷款从30降到10%，2007年的按揭贷款是上升了，2007年人民银行是10次上调生存准备金利率，其中2007年9月27号，人民银行发布了359号文件，规定第一套房，90平方米以下的可以销售收付款20%，超过90平方米，收付款要提高到30%，第二套房收付款提高到40恩%，利率板基准利率的1.1倍，到了2008年上半年我们又五次上吊存款准备金利率，由于下半年次贷危机爆发，美国大幅度的将息，中国跟着降，在2008年9月是五次下调存贷款利率，这个是整个控制金融形势。到了10月27日，人民银行发布了文件，这里面就把个人贷款首付款降到了20%，同时基准利率按0.7倍，到了年底国务院131号文件，进一步规定，第二套房也可以按照这样做，是利率的0.7倍，所以首付款和利率做调整是2008年的9月和10月，是贷款最低的时候，所以在整个2009年整个金融形势都是稳定存贷款，没有发生大的变化。

　　2008年0.7倍的利率，当时低到什么程度？美国的个人租房优惠贷款利率一年是5.6%，我们的贷款利率0.7倍是4.16%，比美国的利率还低，这个是2008年的情况。

　　2009年开始，出现了房价过分上涨的情况，包括人民银行也出台了相关的政策，连续6次上调存款准备金率，这是在2010年，同时从10月到12月两次开始上调贷款利率。这里面金融形式发生了这个变化以后，信贷政策也开始发生了政策，2012年年初国八条，国八条提出了第二套房的利率不低于40%，国十条是不低于50%，人民银行银监会停止发放第三套房的贷款，所以整个走势我们就可以看出来，随着市场的变动，贷款的增速发生了变成，由过去快速的增长到逐步的下降，所以这么一个因素，我们解释2008到2010年这段时间的事情，宏观形势发生了改变，信贷政策也应该了改变，影响了购房贷款的增加和减少，按照这背后的原因直接表现出来的就是房价的增加和减少。

　　谈到2011年，是继续调控，再一个就是重启房地产融资，今后还会继续存在加息和存款准备金上调的空间，这个是今年基本的走势，从这个情况来看，对房价有什么样的影响，似乎不言而喻。

　　郁文达对2011年房地产社会融资展望也正基于此：房地产社会融资占比肯定不会高于去年，因为去年是四分之一被房地产占了，在目前的情况下，肯定不会高，今年的购房贷款的增幅也会低于2010年。资本市场融资目前还没有放开的迹象，在房价快速上升的势头得到一定的遏制，资本市场对房地产企业也会放开。信托融资也很难出现去年的火爆现象。PE融资相反是大发展的一年，因为其他的融资渠道受到了限制。

　　那么，地产基金进入市场会是否会抬高房价？依照郁文达的观点，在需求融资受到限制的情况下，供给融资再怎么增加，从经济学的供求关系来讲，只会降低价格，很明显，目前国内房地产需求受到限制了，需求如果是一定的，那么供给增加，价格是会下降的。

　　最后郁文达的建议是：按照扩大供给以致需求的思路做好以遏制房价过快上涨的目标房地产体孔，应该考虑：扩大保障房住房供给的同时，也要扩大普通商品的房巩固；尽快推出房地产在A股商场上面的融资功能，尽快推出房地产信托基金；限制对商品房投资投机需求的同时，要扩大对商业地产的巩固融资和需求融资。

　　实际上，08年贷款从30降到10，07年按揭贷款是上升的，07年人行十次上调存款准备金率，6次上调存贷款比率，国八条；国十条先后出台。整个政策走势、市场变动，贷款增速发生变化，由过去快速增长到逐步下降。