【编者按】就如日本福岛核电站核泄漏事故所造成的全球性影响一样，中国房地产这座“核电站”的“事故处理”造成的资本“外泄”，已经对不少国家的房地产市场造成“辐射”，澳大利亚、新加坡等国的房地产市场甚至因此“受伤”
《财经网》独家策划——【专题】“史上最严”房地产调控周年重审 系列报道之十四
【《财经网》记者 方璐 张贾龙 杨倩】
过去一年中国的房地产调控，不仅影响到国内的房地产市场和中国人的生活，也影响到在华工作的外籍人士的生活。甚至，就如日本福岛核电站核泄漏事故所造成的全球性影响一样，中国房地产这座“核电站”的“事故处理”造成的资本“外泄”，已经对不少国家的房地产市场造成“辐射”，澳大利亚、新加坡等国的房地产市场甚至因此“受伤”。
2010年初，就在国务院出台史上最严厉的调控政策前后，来自海外媒体有关中国房地产正面临泡沫的声音不绝于耳，华尔街当红对冲基金经理詹姆斯•查诺斯甚至语出惊人：“中国的房地产泡沫相当于1000个以上的迪拜！”
但是，龙洲经讯咨询机构董事长葛艺豪近日在接受《财经网》采访时，并不同意“中国房地产市场是泡沫”的说法。他认为，泡沫的本质是供给过多，而中国的房地产市场本质仍是短缺。
2010年1月，《华盛顿邮报》也曾引用过葛艺豪相类似的观点。当时葛艺豪说，中国经济还称不上会有日本和美国那样的泡沫。
不过，在房产调控的背景下，国内房产投资受限，中国投资者开始蜂拥至海外置业。海外房地产商则闻风而动，前来中国兜售。2011北京春季房展会，吸引了来自美国、澳大利亚、加拿大、英国、新加坡、泰国、韩国、香港等20余个国家和地区的80余个海外地产项目参展，同比接近翻番。
然而，中国“外泄”资本在繁荣了美国、英国、澳大利亚、新西兰、新加坡等国房地产市场的同时，也催生了澳大利亚、新加坡等国的房产泡沫，迫使两国政府同样祭出房产调控政策，限制外国人在其国内置业。
与此同时，海外投资商也正准备借中国房产调控致房产开发商现金流紧张之势，杀回中国市场抄底。
外媒：泡沫、空城、1000倍迪拜
“中国的房地产泡沫相当于1000个以上的迪拜！”2010年1月，华尔街当红的对冲基金经理詹姆斯•查诺斯凭借这一句惊人之语再次成为“话题人物”。他认为： “中国房市泡沫可能在2010至2011年终结，最早可能在2010年就破灭。”
查诺斯是华尔街少有的对冲天才，24岁时因看空华尔街投资者宠儿Baldwin-United保险公司而年少成名，27岁创立自己的对冲基金公司，其事业因为提前预测到安然公司的破产而达到顶峰。
看空中国房产地市场的的不只是查诺斯一人，彼时，大部分海外媒体在报道中国房地产市场的时候，都少不了会用到“Bubble（泡沫）”一词。美国《华盛顿邮报》2010年1月11日一篇题为“中国担忧房地产市场出现泡沫”的文章说：“对投资者来说，房地产将出现泡沫的常见警示已经在闪烁。受银行低利率刺激，上海和北京的房价不到4年翻了一番，之后再次翻番。”
不过，文章同时引用了葛艺豪的不同观点。葛艺豪说，中国经济还称不上会有日本和美国那样的泡沫，日本房地产价格跌落后引发长达十年的缓慢增长，美国的泡沫破裂则引发了目前的全球经济下滑。但他预测，中国15年内不会发生类似情况，直到城市化进程放缓。
《纽约时报》2010年3月5日的一篇文章则是另一个角度，标题为：“市场公然蔑视房地产泡沫之说”。该报记者通过在中国国内的市场调查发现，尽管不少人在担心泡沫破裂，但无论豪宅还是普通住宅，销售情况都相当良好，居民的购买欲望相当强烈。
人们对中国房地产市场的担忧已非一年两年。如果我们回溯至2004年8月，当时《纽约时报》就有一篇题为“粉红和红”的文章提出疑虑，认为中国繁荣的房地产已经出现的危险局面让市场非常担心可能发生雪崩，“最大的疑问是，中国的房地产泡沫是否已经开始破裂？”
去年底，《财富》杂志特约编辑达夫•麦克唐纳（Duff McDonald）则关注到中国不少城市大规模房地产投资所制造的“空城”，“他们盖了一座城，但他们会来住吗？为什么从外部来看，中国兴旺的房地产会存在如此大的麻烦？”
麦克唐纳的疑问源于之前不久总部位于香港的独立亚洲公司研究机构Forensic Asia的报告《中国：鬼城（China： Ghost Cities）》。该报告列举了中国的七座鬼城，触动了人们对中国金融领域的巨大担忧。这七座鬼城中，有三座都是来自内蒙古。他们分别是：内蒙古鄂尔多斯新城康巴什、内蒙古二连浩特、内蒙古巴彦淖尔、郑州郑东新区、河南信阳西北区、江苏镇江丹徒县新区、云南大学城。
不过，截至目前，这个被认为巨大的泡沫至少还没有出现明显的破裂特征。
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房地产调控一周年读者调查 |
龙洲经讯葛艺豪：不同意泡沫说 调控见效需坚持
龙洲经讯咨询机构董事长葛艺豪在接受《财经网》采访时，并不同意“中国房地产市场是泡沫”的说法。他认为，泡沫的本质是供给过多，但中国的房地产市场本质仍是短缺。中国房地产市场的问题是结构不平衡，一方面是短缺，另一方面是价格太贵，普通民众买不起。
龙洲经讯咨询机构首席分析师咬丽蔷（Rosealea Yao）表达了类似的观点：“中国房地产市场确实面临严重的结构性问题，住房短缺只是大前提，之后才可以说有‘泡沫’的问题，也就是说，在这个基础上，房价存在上涨过快的问题。”
总部位于新加坡的商务咨询公司IMA Asia的常务董事理查德•马丁（Richard Martin）也认为：“中国房地产市场不存在泡沫。因为没有人被要求强制出售房产，而这是泡沫崩溃的前提。”
对于过于一年中国政府出台的诸多房地产新政，葛艺豪认为，政府政策的目的，是减少商品房投机性需求，而对于老百姓买得起的房子，政府要提高供应。政府的政策很严格，可表现出的结果就是房子的价格仍然不下降。不过大致看来，交易量应该是会下降。
咬丽蔷表示，一般的市场规律，先是成交量下来，才会有价格的变化，可能再过2—3个月，会有15%以内的降价，但由于机制方面的原因，大降价不太可能。葛艺豪认为，15%的降幅比较低，最多只能算调整，而非“泡沫”的结束。
对于保障房问题，葛艺豪认为，政府是用保障房来给另一批人一个“资本转移”的机会，给他们补贴。葛艺豪认为，从2000年至今，中国房地产市场大概有70%是商品房，30%是非市场的单位、政府机关提供的补贴性质住房。70%是市场，30%是非市场。将来大概是，非市场住房会上升至50%，其中保障房占据较大部分，传统的非市场政府机关等分配的住房比例会缩小一点儿。
葛艺豪认为，当局政策的理念是对的，可是采取怎样的措施并最后达成目标，并不容易。
葛艺豪说，按照美国和英国的经验，最大的问题是，如果保障房大多数是公租房，短期之内是个好办法，可长期看来很差劲，“公租房应该是整个保障房的项目的一小部分，不会超过20%。80%的保障房应该是卖，不是公租，如果是公租房，长期看，问题很大。”
按照葛艺豪的观点，中国经济高速发展意味着居民收入也会较快增长，只要调控得当，房地产市场就不会坍塌。
葛艺豪表示，中国房地产市场现状不是个案。在整个东亚国家的金融市场里，唯一可靠的投资机会就是房地产。看房价跟平均收入的比例，在美国、欧洲，正常比例是3—4倍，平均房价比平均家庭收入多3—4倍，在全亚洲，则是5—7倍。而在中国将是10倍，这非常不正常。
葛艺豪说，在中国，最可靠的产权是房子，即使对企业来说也是如此。在这种情况下，肯定有好多投资进入房地产。如果说有什么其他政策可以帮助中国房地产市场合理健康地发展的话，就是建设比较现代化的金融市场，给予家庭更多的投资方式，不要盲目地一直投资房地产。
但是，葛艺豪认为，他对中国金融体制的改革不太乐观，“因为政府完全保持着对金融的控制，改革金融体制，会影响政治稳定，这相当敏感。虽然从经济效益角度来讲，他们都知道应该往金融方向发展，可因为有政治因素，所以这个改革比较难一点。”
在京外籍人士：感受房租压力
中国房价高涨不但令国人自己感到不满，在华的不少外籍人士，也已经感受到房价或房租的压力。
以色列驻华记者雷切尔•贝塔里耶（Rachel Beitarie）2008年来到北京，最近她从中心城区的公寓搬到五环外。部分原因是现在的租金太高。
不过，贝塔里耶的认为，房价和房租上涨是中国从发展中国家向发达国家迈进过程中的正常现象。
实际上以色列也正面临房价增长过快问题。贝塔里耶介绍说，在以色列，人们通常是成家之后会更愿意选择买房。但近两年房价上涨很多，在特拉维夫、耶路撒冷等城市，无论公寓还是大house，中低收入阶层基本都买不起。但以色列政府不愿意干涉房市，仅针对低收入家庭有少量补贴。
来自日本的山本先生（化名）表示，如果北京房租继续上涨，他将有新的搬家打算。山本指出，中国目前房地产的状况与二三十年前经历地产泡沫的日本很相似，他担心中国经济一旦“失速”，将会对国际经济造成影响。
同样来自日本的佐藤先生（化名）说，最近经常听说北京和上海的外国人租住的公寓被出售或者转让的消息，这让正在居住中的外国人不得不匆忙搬出。私人出租的公寓，也有很多突然被告知提高租金的现象。租户的权利没有得到充分的保护。
国人蜂拥海外置业 “中国购买”并肩“中国制造”
过去10年，中国社会财富飞速增长，国内投资渠道有限，过多资金涌入楼市，从而推涨房价。在国务院不断推出房地产调控政策、特别是限购政策后，国内投资渠道受阻的资金选择向海外地产进军。在美国、英国、澳大利亚、新加坡等地，来自中国的房产买家成为这些国家海外投资的主力。
世界许多地区地产界已经感受到中国买房客的冲击力，一位神秘中国商人今年4月以总价3320万美元的高价买下了纽约一处500多平方米的公寓，创下纽约房价的新高。媒体感慨称，“中国制造”找了个“兄弟”——“中国购买”。
据美亚置业统计，2010年通过房产中介赴海外买房的金额超过50亿元。在伦敦新房的购买者中，约有35%来自东亚和南亚，其中尤以中国内地和香港地区买家居多。除长三角、珠三角这些海外投资的传统区域外，北京等环渤海地区城市居民在美国、英国、加拿大、澳大利亚、新加坡等国买房的涨幅更为明显。
“中国人现在是我最重要的客户，” AGC Property Centre董事长Cindy Chan说，“数量增长得很快。”该公司也是Sun在澳大利亚的房地产代理公司。因为生意太好，Chan每隔一个月都会到中国，展示澳大利亚待售房源。她还打算5月份在上海成立一家办公室。
香港美亚置业集团董事长梁健立曾于1993年第一次来内地，为海外房地产做宣传，但最终一套房子也没有卖出去。梁健立说，2000年前后，新西兰、澳大利亚对中国开放旅游，才渐渐有中国人开始在海外买房，初期中国内地的成交量非常小，主要以教育、移民为目的，真正意义上的投资很少。
在国际金融危机爆发后，抄底海外楼市的投资性需求比例正在上升。过去一年的限购政策让内地不少投资者转向投资海外房产。梁健立透露，“金融危机前中国买家中以投资为目的买房比例只有30%，而2010年投资比例已达一半。”
目前来看，投资海外房产的中国人主要分四种，一是移民家庭；二是“以房养学”的留学生家庭；三是财富阶层；四是中高收入者。
如果不是中国严格地控制资本，Chan以及其他房产机构可能更忙。中国公民一年不能够购买超过价值5万美金的外汇，这意味着他们在国外购房时将会受限。据路透社未得到证实的消息，这一限制可能会提高到20万美元。
渣打中国区经济学家李伟说：“政府担心的是，中国投资者能不能很好地理解海外房地产市场。”
海外房地产发现中国新金矿
“受益于中国经济的快速发展，中国人对海外地产的需求在不断增加。未来10年中国经济发展前景乐观，同时中国的房价与其他国家的差距也在不断缩小，海外地产在中国的市场将不断扩大。”今年第一次参加北京春季房展会的财富地产合伙人史蒂文•道金斯（Steve Dawkins）说。
英国开发商布鲁克菲尔德（Brookfield）欧洲公司董事贾斯廷•布莱克（Justin Black）表示：“我们认为中国已经有一个庞大的高档房置业群体，这个群体完全有能力到伦敦的市中心买一套房子。原先欧美开发商多数到香港、新加坡等国家或地区展销，但现在却在重点关注中国大陆的购买者。”
4月7日至11日举行的2011北京春季房地产展示交易会，吸引了来自美国、澳大利亚、加拿大、英国、新加坡、泰国、韩国、香港等20余个国家和地区的80余个海外地产项目参展，同比翻了近一番。
在这之前，3月17日-20日举行的2011年第13届上海春季房展会，同样有来自日本、澳大利亚、新西兰、港澳等国家和地区的海外房地产项目抢滩。
在上海春季房展会上，金丰易居执行董事刘志杰先生大力推介在香港和澳门置业的极大优势：作为世界金融中心，升值潜力高；无限购令限制，投资随心所欲；按揭利率低至约年息1%起。
美国密歇根州温德姆地产集团在2006年开始建立在中国的业务，对于这个时间，该集团CEO史蒂文•劳森（Steven Lawson）在接受《福布斯》的采访时坦承，“为之过晚”。目前，温德姆地产集团在中国已经安营扎寨，建立起投资咨询业务，在美国则有一个与之相对应的经纪公司处理与中国客户的事物，并给他们提供信息。
美国加州地产上市公司Golden Gate Homes携手美亚置业在中国推介地产项目，口号也很诱人：“去洛杉矶市中心做房东，与好莱坞为邻。”
从去年9月份开始，伦敦豪宅陆续到东南亚进行推介，中国内地也成为重要一站。截至今年1月，至少有三大伦敦豪宅先后到上海推介。有着丰富海外置业经验的戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，“近年人民币不断升值，按照现在人民币对英镑的汇率计算，此时出手的话与金融危机前相比相当于打了‘七折’。这是难得的抄底机会，足以吸引到拥有强大购买力的中国买家。”
日本REM房地产咨询大阪总公司董事长形山秀辉也在上海春季房展会上表示：“中国的房价现在已经越来越高，所以可以考虑适时投资大阪房产。5000万—1亿日元（约合393万-786万元人民币）就可以在大阪置业，日本置业投资回报率很高。”
新西兰McConnell物业公司的展会负责人林承毅在上海春季房展会上对媒体说，“第一次来上海参加房展会，没想到会有这么多人对新西兰投资置业市场感兴趣。”
澳大利亚EVE Consulting（易服）上海公司总经理冯怡女士则在上海春季房展会上强调：“稳定的资本升值和可观的资金回报、优良的生活环境，以及成熟的司法体系保障，是人们倾向于选择澳洲投资置业的几个原因。”
北京春季房展会上甚至出现了马来西亚怡保市的曦云轩项目。该项目负责人在现场介绍自己项目的价格优势说：“按使用面积计，每平米11500元。按建筑面积计，只相当于每平米8000多元人民币。”
资本“外泄”催生海外泡沫
中国买主可能在美国、英国等楼市极其低迷的地方受欢迎，但来自中国的资金却对其他经济增速较快的地区的经济造成了不小的困扰。例如，虽然澳大利亚、新加坡和香港的房地产开发商十分欢迎来自的中国买家，然而，他们的政府发现，尽管努力给楼市降温，努力避免资产泡沫，但中国公民旺盛的需求令其很难控制住房价。
澳大利亚最大的公寓开发商美利通（Meriton）创始人哈里•特里古波夫（Harry Triguboff）透露，在澳大利亚某些地方，中国买家的市场份额最高可达60%，“每年我大约有2亿美元的销售收入来自中国的买家。”
墨尔本当地的一家中介公司称，这些中国买家主要是来自中国大陆、香港和台湾间歇在澳大利亚居住的居民，以及安置本公司雇员的亚洲公司。该中介公司表示，这些买家之所以选择在澳大利亚置业，是因为澳大利亚土地广袤，是一个资产保值的安全港，同时又能给孩子提供西式学校教育，无污染，并且地产价格以他们的标准来看又相对便宜。
一些房地产中介表示，原本澳元坚挺阻止了外国投资者来澳大利亚买房，但现在中国国内为抑制房地产泡沫出台的一系列打压政策，促使大量华人来澳大利亚买房。面对媒体上不时冒出的“中国购买”，澳大利亚人开始担心“中国势力”越来越大。
2010年4月，澳大利亚房地产协会（The Real Estate Institute of Australia）发布了一个关于外资收购澳大利亚农场的报告，认为澳大利亚农业会因此受到伤害。不少澳大利亚地产中介称，来自中国的置业者半年时间增加了十倍。他们担心，这些外来投资者可能并不准备在这些土地上种植作物，而是空置它们，这将使澳大利亚的农业受损。
2010年5月，澳大利亚新总理吉拉德上台后，决定收紧移民和房地产政策。之前，澳大利亚允许留学生和外国人买澳洲房子，并且可以贷95%甚至全额贷款，但目前他们最多只能从澳大利亚银行贷到85%的款项；无临时居留签证的外国人，不得在澳大利亚购买二手房，他们只能购买或建造新的房产；而且，如果没有在澳洲拿到绿卡，就不允许海外人员出租房子；海外人员离开澳洲时，必须把房子卖掉，不允许出租。
如果这些外国人自己买地，那就必须在两年内把屋子建好，否则就得把土地转售。
澳大利亚政府表示，政府要保证外来投机者不会推高澳大利亚房市，使得澳大利亚工薪家庭被迫出高价来购买他们的房子。不过，澳大利亚当局没有恢复一项曾有的限制措施，那就是外国人购买房子的限额为30万澳元。
澳大利亚经济学家沃里克•麦吉宾也担忧，来自亚洲的房产泡沫，包括新加坡、香港，有崩溃的危险。
2010年Q4，中国大陆人在新加坡购置住宅增加了3%——这意味着，中国买家在该国住宅市场上的份额从2009年的15%，增长到了2010年的19%。
按照这一趋势，2011年中国人将有望成为外国人在新加坡的第一房产买家。马来西亚人一直是在新加坡购房比例最高的外国买家，2010年所占比例约22%。
新加坡2010年Q2的房地产价格突破1997年的巅峰水平，私宅价格全年上涨17.6%。2010年1至11月新加坡新私宅需求量也刷新2007年全年纪录，突破1.5万套，使2010年成为新加坡房地产历史上新私宅交易量最红火的一年。
2011年1月13日，新加坡政府宣布了2009年9月以来的第4轮房地产调控措施，大幅调高卖方印花税和下调房贷顶限。
新加坡国家发展部长马宝山表示，新加坡政连续推出的强力房地产降温措施，旨在稳住市场，而非使市场崩溃，同时也为确保房价走势与经济增长同步。2010年，新加坡经济增长率达14.7%，是1965年以来经济增长最快的一年。
国际房产投资商重返中国
尽管中国政府正在试图冷化房地产市场，但据外媒报道，来自海外的房地产投资者已经嗅到了抄底的时机，他们迅速重返中国市场，入股现金流紧张的开发商或购买不良资产。在纽交所上市的房地产投资管理及服务公司仲量联行（JLL）认为，金融危机期间急需现金、获利套现撤离中国市场的外国投资商，正重新进入这个市场，且其需求要超过3年前。
北京的房产调控已经让许多国内开发商缺钱，因此，许多海外投资者试图介入其中，在这个世界上增长最快的经济体中占得一席之地。仲量联行中国投资主管大卫•汉德（ David Hand）说：“他们回来了，回到中国寻找投资机会，与我们这样的人交谈，试图分辨出那些现金流紧张的住宅开发商。”
汉德说，外国投资商当然不会廉价提供资金，他们对投资回报率的要求从金融危机前的6-7%提高到了现在的10-12%。此外，他们还希望能更多参与公司的管理，以确保他们能够顺利、快速地收回投资。
中国当前的房地产调控政策让不少分析人士预计，今年会有不少区域性开发商破产。汉德说，这让摩根士丹利、黑石、凯雷、JP摩根这样的国际投资大鳄，希望能够收购有诱惑力的不良资产。
2007年，来自亚洲之外的外国投资份额最高占到了整个中国房地产投资的33%，2008年这一数字降低到了12%，2009年跌至2%。来自仲量联行的数据显示，现在这一数字重新上升，2010年达到了7%。
不过，并非所有的房地产咨询机构都相信外国投资者会重新涌进中国房市。在伦敦证交所上市的房地产服务商第一太平戴维斯就预测，未来五年外国投资商持有的中国商业地产的将减少。
