房地产的金九银十不再? 该买房的都在默默买着呢

2018-09-20 02:10:23 | 作者: 来源:新浪财经

【编者按】九月已经过半,最近大家都在感叹房地产市场的金九银十恐怕又要泡汤了。因为各项调控政策的相继推出,市场上早就出现了各种悲观情绪,但数据...

九月已经过半,最近大家都在感叹房地产市场的“金九银十”恐怕又要泡汤了。因为各项调控政策的相继推出,市场上早就出现了各种悲观情绪,但数据是个好东西,专治情绪!

9月15日,国家统计局发布了2018年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,新建商品住房环比上涨的城市有67个,2个城市房价持平,只有厦门1个城市房价下跌。具体来看,8月份一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳,三线城市商品住宅销售价格有所上涨。

价格的坚挺至少说明,需求都还在,不管是刚需还是投资,该出手时都没有闲着呢!

 

 

| 8月份,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有1个,比上月减少1个。  1

悲观情绪从何而来?

在传统的印象中,“金九银十”是房地产的跑量季,一波促销之后,全年销量能不能完成,就看这两个月了。

很多专家都在说,最近三年都没有什么所谓的“金九银十”了,因为在全年不同的时间里都有销售的旺季出现,比如2016年的六月、八月和十一月这三个月,还有2017年的二月、三月这两个月份,都是当年的旺季。事实上,从2014年底开始的这一波房地产行情,确实让很多人觉得“金九银十”不明显了,但问题似乎是,不是“金九银十”促销旺季没了,而是全国买房热潮下,全年都房地产高烧不退。

一到销售旺季,政策的“退烧药”马上就来了,比如2016年的“930新政”、2017年的“317新政”,都是在楼市大热时祭出的杀手锏。以“930新政”为例,当年九月、十月两个月份,在住建部的约谈之下,全国共有三十多个一二线城市出台限购政策,生生将一波行情腰斩。

一到销售旺季,调控就像大姨妈一样准时,今年也不例外。今年号称是近年来调控政策出台最多的年份,数据显示,今年前7个月,我国主要城市房地产调控累计达260次,同比上涨80%。其中7月单月,全国楼市调控密集程度再创新高,合计超过60个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策,相比6月份出现了翻倍的变化。

而且调控政策从传统的“四限”(限购、限价、限贷、限售)开始向“八限”升级,老“四限”之外再加上限商住、限离婚、限新落户、限公司。“四限”升级为“八限”,标志着房地产调控中的政策漏洞正被全面压缩。

公积金政策的调整,则又给楼市打了一个“新补丁”。9月13日晚,北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》,提出“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等异常苛刻的条件,让很多人大呼公积金缴存失去了意义。以“异地购房不能随意提取”为例,比如你是浙江温州人,你在北京工作,在北京缴纳公积金,想以购房的名义取出公积金,那你只能在北京、杭州和温州买房。但恰好这三个地方房价都超高,你又买不起,你想在旁边的台州买房可以吗?当然行!但是公积金不能提。

很多人都在分析,这是为了让租售并举落到实处,比如在中原地产首席分析师张大伟看来,“租购并举”可与此次公积金调整联系起来。“每缴存一年可贷10万元,缴存年限不够1整年的,按1整年计算,最高可贷120万元。”这意味着,年轻人22岁开始工作,到34岁左右才能满足贷款120万元的条件。对于经济实力弱、薪资又不高的年轻人而言,收紧公积金贷款的“大门”,他们可能会放弃买房转而选择租房。

 

| 北京公积金买房将迎六大变化

 

| 北京公积金买房将迎六大变化  但中国的现实却狠狠地回应了这种观点。任志强9月7日,在《证券日报》主办的“2018中国长租市场峰会”上讲了一个有意思的洞见,他说,在统计局的统计中有一个基本概念,买房子列在投资里,租房子列在消费里,投资的时候才有可能剩下,消费完了也就一无所剩。反正都是负债,到底是买还是租,你摸着良心问问,自己会怎么选?

但北京公积金新政无疑会有很大的导向作用,不少观察人士认为是在这一领域的一次“全面”的政策导向调整。政策大棒之下,不管你愿不愿意,看空情绪仍会油然而生。

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行情仍在,买房慎重

政策虽然层出不穷,“金九银十”可能也要被掩盖,但还有几个点值得我们关注。

首先是土拍市场。七八月份我们重点关注了全国土拍市场的流拍现象,今年前八个月,全国土地流拍超800宗。其中,合肥、天津、石家庄、成都、青岛、西安、深圳、北京等城市土地流拍率上升较快,流拍的土地不乏优质地块。最近媒体好像报道少了,但其实9月流拍现象依旧严重。比如9月7日,闽侯2018年第三次土地拍卖,闽侯(不含高新区)的首幅纯宅地南通镇陈厝村闽侯宗地2018-04号地块却遭遇流拍,这也是闽侯近两年来首次流拍。同日,长乐区的2018拍-6号地块也因竞买人数不足取消出让;9月14日,合肥史上最冷土拍上演,3宗地流拍2宗,进账4.02亿!好地块没人要了吗?

土拍市场遇冷与政府对土地财政的依赖有着千丝万缕的联系,中国高房价的重要推手就是高昂的土地出让金,而解决之法呢?中国社科院研究员曹建海在接受央视财经采访时认为,要减轻地方政府对土地财政的依赖,需要中央对地方的转移支付加大,加上房地产税的政策,甚至在地方发债方面打通渠道,增加地方财政稳定的收入,来减轻对土地财政的依赖,这样地方才能在土地供给价格上更加灵活。

但目前,无论是财政的转移支付力度还是房地产税都还在讨论之中,至于地方债,暂且不说如今地方政府不断高企的债务问题,发债可谓阻碍重重。

 

 

其次是库存。国家统计局数据显示,2011年末,全国商品房待售面积为27194万平方米,四年后的2015年末,商品房待售面积涨幅超2.6倍,至71853万平方米。2015年12月的中央经济工作会议明确提出“化解房地产库存”。至2018年7月末,商品房待售面积降至54428万平方米,跌至50个月以来最低点。

从全国范围来看,很多城市都面临补库存的压力。一般认为,去化周期为10个月,该城市库存为正常。而目前,楼市已连续8个月呈现出供小于求的态势,不少二三四线城市在棚改政策的推动下,去化周期从2014年7月平均25个月的历史高位下滑到当前不足10个月的历史底部。

嗅觉灵敏的人一定知道,一旦楼市又进入卖方市场,炒房的时机又到了!

综上,我们至少可以得到两个结论。一是以价换量抢业绩的楼市依然存在,房价仍未见顶。二是既要识时务,又要“讲政治”。今年调控政策之多也说明,中央的决心很明确:让住房回归居住属性,而不是金融属性。在这种情况下,你买房是不是刚需?是不是改善住房条件?或者,你就是为了投资或者投机?先想好,总比最后仓促应对强!

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