海南楼市25天:中介从提成五千到底薪难保 炒房客转入地下行动

2018-05-19 23:13:17 | 作者: 来源:腾讯财经

【编者按】仅23天,海南楼市经历了从投资狂欢到楼市冷却的瞬间,再到部分开闸希望重燃的逆转。而那些工作在一线的直接相关者,也跟着政策的转变经历着

仅23天,海南楼市经历了从投资狂欢到楼市冷却的瞬间,再到部分开闸希望重燃的逆转。而那些工作在一线的直接相关者,也跟着政策的转变经历着人生的选择巨变。

 

 

文|AI财经社 李玲

编辑|鹿鸣

“李姐,现在海南引进人才可以落户,你看要不要考虑一下。”5月14日,海南人才引进计划公布不久,1个月没开张的海口中介杨灿就发来消息,试图突破这个月零成交的业绩。

两天前在海口见到他时,他仍坚守在空旷的办公室里。原本14人的销售团队,自限购后走了大半,仅剩下4个销售人员和14台摆放整齐的电脑。他告诉我,团队马上要搬家了,入不敷出已经让公司难以为继,办公点将要搬到面积更小、租金更便宜的地方。

4月22日,维持了近2年的海南房产黄金时代骤然停止。具有与“中国传统式房地产”正式决裂意义的海南史上最严限购令出台,首当其冲的是房产服务业,离职潮在众多房屋中介公司中蔓延。

5月14日,“百万人才进海南计划”公布,以大专为最低学历限制,给予人才落户。而其中最重要的一句话,“自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇,”给近乎瘫痪的楼市添加了重新运作的动力。

仅23天,海南楼市经历了从投资狂欢到楼市冷却的瞬间,再到部分开闸希望重燃的逆转。而那些工作在一线的直接相关者,也跟着政策的转变经历着人生的选择巨变。

中介:从两倍于当地工资到底薪难保

做房产中介1年多,最近中午要留守,晚上要值班到9点的作息时间,让海口房产中介杨灿抱怨不已。“没办法,现在很多同事都觉得难做就走了,这也是没办法的事情。”杨灿所在的海口三星地产公司,在限购令之后出现了大波的离职潮。“走了很多了。本身这个行业竞争压力就大,有些人承受不住就要走。也不可能一直耗在这里。”

“就像一个蛋糕,之前是你可以吃的,现在只能看。”他负责的业务包括新房和二手房,2017年到2018年4月前,卖的最好的是新房,特别是在2017年,新房业务增加的提成能比一般情况下的工资多4000—5000元。

在人均工资两三千的海口,每月比别人多出四五千元是非常诱人的,他当时也暗自为自己从保险行业跳到房产业感到庆幸。但好景不长,海南成为自贸港前,火热的房地产业开始慢慢冷却。

 

 

坐在海南沙滩上的“候鸟老人”。他们曾经是海南购房的主力军。@视觉中国

杨灿所在公司提前得知了限购的消息,在他的记忆中,3月底,公司就开始停止外地客户的购房交易。“也不是不能做,但因为必须要审核,时间长一点不就白费了。”杨灿的工资也是在那个时候开始变化,从高于平均水平近2倍到不及周边人。

4月22日限购令发布。“非海南省本省居民只能购买一套住房,且要提交24个月的社保缴纳证明”、“首付款比例不得低于70%,5年后方可转让”等针对性的限制条款,让海南楼市瞬间降到冰点。

明确的政策斩断了房产服务者的最后一丝念想,很多人选择脱离这个行业。最初的表现是离职潮在众多房屋中介公司中蔓延。

在杨灿离职的朋友和同事中,一些人决定先停一段时间,出去旅游。他们或是因为之前新房火爆时赚得盆满钵满,或是家中土地恰好处于核心区域被征用。“这边的人均工资在2000多一点,但消费特别高。我就是海南人,现在还没买房,在这里我买不起。”杨灿抱怨,除了得到拆迁补偿款的当地居民等够轻易买房,其他海南人很难买得起房。

在限购令持续近一周后,日渐萧条的房产服务公司开始另谋出路。“现在很多企业已经开始去其他地方考察,你今天订一张机票,说不定旁边就是要去云南考察的团队。”一些规模较大的公司开始转移阵地,他们组团去云南等同样是旅游城市,但楼市限制较少的地方考察。一些中介公司开始变相裁员,各种名目的日常扣钱将员工的底薪扣得几近于无,离职成为不得已的选择。

“我们公司要换个地方,现在这个门店的租金很贵,换一个租金比较便宜的减少压力。”几乎为零的收入跟营业成本支出早已成为公司运营的巨大压力,1个月没开张的杨灿现在“基本整天都没事可做。”

最疯狂的时候,杨灿一天能带10多个人看房,很少有休息时间。现在,偶尔出现3个人就算是惊喜,尽管成交量为零,但至少证明还有人想要买房。

在4月22日晚间,得知海南实行严格的限购政策的园艺设计师老陈一开始并没有在意。

2002年来到海南的老陈目睹了当地的巨变。那时的海口市还以美兰机场旧址为中心,现在大多城区区域那时是未经开发的原生态村庄,老陈现在工作的澄迈县老城则维持着“一人一牛茅草棚”的原始农耕状态。2013年,海南主打国际旅游岛,城市逐渐规整洁净起来,街景更向城市靠近,城区周边随处可见的茅草棚也不知不觉消失。

 

 

澄迈县随处可见的施工楼盘。图/AI财经社 李玲

海南成为自贸港前的4月初,老陈所工作的酒店附近,未开发的庄园里许多楼盘开始如雨后春笋般冒出了头。“可能别人消息比较灵通。”他觉得,自贸港让这些本在沉睡的计划瞬间清醒长大。

变化的不仅是城市,成为自贸港后,澄迈县城郊也遍布楼盘。他跑步时发现,“旁边的乡村突然在1个月里冒出来那么多的房,真的是突然的一下。”

令老陈没想到的是,政策对周遭环境的影响如此立竿见影。变化在4月后尤为明显。

2016年海南房产牛市开启后,很多外地人慕名而来。现在,限购政策使得情况急转直下,新房卖不出去,澄迈县很多房产中介都选择顺势退出。“我在城市里逛,很多店铺都已经完全萎缩的。”外地人买不了房,中介手上的房子也不能卖的情况下,澄迈县的房产中介机构几乎停止运转。他认识的很多外地中介,不久前都回了老家另谋出路。

10个看房者,8个外地人

老陈记得,2016年年末,2017年年初的时候,海南房价开始了明显的一波上涨。

那是海南房产的黄金时代。开发商将房子卖给得到大量拆房补偿款的当地居民,来刺激楼市,这使得数据上,海南全省2017年房地产投资占GDP比重为46%。

但海南当地人口900多万,大部分自己有地,因此原住居民刚需的房子并不多。在海南2017年的固定资产投资里,房地产投资达50%。

2016年,海南全省的买房总量中,本土居民所占比例只有10%,即使算上在海南工作多年的新海南人的10%,海南人的需求也不过20%。这意味着,作为中国最依赖房地产的省份,海南的大量房产服务业,近乎为外地人而生。

据杨灿回忆,限购前来看房的,10个人里面有8个是外地的,很多都是游客。“二手房影响不大,主要就是新房交易,就像直接被打死。”但更糟的是,相比完全被限制的新房买卖,理论上受限制较小的二手房交易,也像突然人间蒸发了一般。

一般情况下,省内迁移形成的交易,占据二手房买卖很大比重。此外,一些此前就搬至海南但没有落户的买房者,借此机会提交社保证明就可以在房价继续上涨前买房。但限购后,两种情况都没有发生,二手房买卖也陷入死寂。

 

 

一队看房团在海南文昌某楼盘看房。@视觉中国

从小在海南长大的王路也见证了海南楼市所经历的冷静和热闹。他是海南锦诚旅游地产服务机构的负责人,80年代出生于海南,2010年又回到海南。刚回来时,温州炒房团盛行,最典型的做法是带着一箱子的现金去看房。“走到一个售楼处,先让风水先生看一下哪栋楼的风水最好。看好就问还剩多少套房?拿出现金当场预定,三天后付清全款。”

海南的外地人基因始于1988年。彼时海南从广东省独立成为中国第五个,也是面积最大的经济特区。经济特区吸引了一大批寻找工作机会的“闯海人”,他的父母就是其中之一。海南的土地总量中还有大量的农业用地、山脉,沙滩等,真正可供建设住宅的建设土地资源非常紧张,在海南的实际住宅面对全国的需求时,显得“奇货可居”。

据官方数据,2016年海南房屋销量总额为1500多万平方米,2017年升至超2200万平方米,整个海南岛的销售总额接近3000亿元。

王路透露,在海南2017年的买房人中,岛外身份证号占比将近90%。这意味着,再减去占比百分之十几的新海南人,海南实际的买房者近80%为外地人。

王路的公司属于海南的房产服务商,其中主要业务之一代理业务,面向本地市场,因此限购对其代理业务的影响相对较小,但他仍因限购令“无眠”、“辗转”,“我觉得这行的规则一下子就改变了”。限购政策对开发商和服务商的影响,他用“特别大”来形容。

他了解到海南省知名度最高的中介公司开始酝酿裁员,朋友圈也有大量外省人员离职或转行。但他认为目前情况还不是很严峻,转行需要过程,真正意义上的转型和离职可能要两三个月才会规模性爆发。海南目前的情况是基于2017年的市场,“地主家的余粮都还相对好,大家的资金储备其实都还有。”

代缴挂靠社保浮出水面

面对政策,一些公司考虑到海南发展的长期形势,将出售的商品房重新定义,意图用转型为长租公寓的形式解决目前的困境。但也有些开发商使出了暗箱操作的伎俩。

澄迈县熙康云舍酒店里,隐藏着一家即将开盘的售楼处。该楼盘工作人员已经搬到酒店办公有一阵子了,临时售楼处的房间由一个呈半包围形的办公桌,和中间墙上投影出的巨大房屋工程模型图构成。

工作人员看到有人进来先是用好奇的眼光打量一番,在得知来者的外地身份后索然失兴,又将头转向电脑。

限购令出台后,外地人想在海南买房只有两个选择,要么交两年社保,要么以公司的名义来买房。但以公司名义买房牵扯复杂,税率过高,销售人员并不建议。

“海南限购政策只是限制外来人口,开发商也不傻,不可能说房价跌到一定地步,外地人还买不了。”销售人员文晨说,按照现在市场行情,没有两年社保买不了住宅。但周边有很多楼盘的操作是,先签协议订房,后挂靠社保买房。

这种操作需要购买者交付全款,并在海南挂靠公司缴纳满两年社保。两年到期再与房产商签购房合同,正式备案。但前提是,协议价格是房地产商依据两年之后的房价走势而定,如果期间政策变动,房价产生浮动,甚至交易被强制中断,所有可能发生的风险都需要买房者自行承担。

“我们现在还没有预售证,所以不可以提前签协议。”于是她建议买商业房,就是那种一整栋楼,每层有20多个分开的办公间,对外地人没有限制。但现在整个楼盘仍没有确定价格,“大概在15000到22000元左右。”文晨面带微笑说。

 

 

海南一处在建楼盘。@视觉中国

除了开发商,囤积了巨量房子的炒房客也开始着急。

王丽来澄迈县做中介已经1年多了,在限购政策下,业务也几乎停摆。办公室空旷的座位和好几天见不到一个人进来的状况,让之前每天三三两两咨询信息的热闹办公室显得分外冷清。

公司要求严格执行政策,于是她处于放空的状态已很久。好在是家全国连锁企业,不会担心被裁掉。吃过午饭她回去将平板电脑带了过来,多了很多空闲时间的她做起了手工制品,接下来打算开个网店。

生活还得继续,她仍会将有需求的客户介绍给朋友,传说中的炒房客,以此获得外快。

“炒房客有很多房子,澄迈县的、海口市的都有。他是很早定居海南的外地人,因为房本上尚未具名,有社保的话可以直接过户。”而对于没有买房资格的人,该炒房客可以先签合同,再帮忙代缴社保,每月按时返回流水报告。王丽说。

具体流程是,买方先交一定比例定金,双方签一个协议。之后将买卖合同和租赁合同全部公证,买房者需缴纳全款。因为不具备买房资格,所以双方须签订长期租赁合同才能公证。公证后二者再协商房本过户等问题。整个流程快至3天,最晚5天。

“他有自己的公司,你和他签劳动合同,他把你的社保挂靠在自己公司名下,但费用要比你实际缴的多。”王丽说,对于没有买房资格的人,该炒房客可以先签合同,再帮忙代缴社保,每月按时返回流水报告。

除此之外,炒房客们还会帮当地人代理指标房,即拆迁得到却不想要的房子。一般情况下,在海口的房子,需要缴纳30万的指标费,剩下的按照每平三四千的价格结算全款。没有买房资格的人,可以直接挂靠炒房客的公司代缴社保。

不过,这种方式同样存在风险,即使交了预付款,签了协议,没有过户还是没有产权,就算打官司协议也是不生效的。因为买家无法获知卖家的情况,在房屋未过户,房本和发票都在卖方手上前,一旦卖家变卦或拒绝退款,相关的维权流程会相当艰难且漫长。

与开发商和炒房客的交易隐藏着过高风险,于是有人直接去和当地农户买地。这种直接和当地农户交易的操作较为简单,即先跟当地人签好协议盖房子,形成既成事实,便可以获得房子产权。

这种做法在限购之前就有人操作,老陈的当地朋友曾用这种方式卖过地,但“现在买的话可能得费点周折。以前当地村民不懂相关政策,成为自贸港后,他们都知道土地是最值钱的,不会轻易卖给别人。”且海南省限购政策规定,在海南有2年社保记录的可以买非核心区域,核心区域需要5年社保流水。一般人不会轻易易手。

从最严限购到最有诚意抢人

人才引进计划,或许是房产中介嗅到的新一轮生机。

5月14日,海南加入抢人大战中。”大专以上学历、中级以上职称等人才,可在海南省工作地或实际居住地落户。各类高层次人才、硕士毕业生、“双一流”高校和留学归国本科毕业生以及相关创新、创业人才可在海南任一城镇落户“的优惠政策,被已凉了近1月的房地产行业当做救命稻草。

但杨灿和他的同事们仍没有开张。“新房现在已经属于控售状态,而且价格非常贵。”在目前具体的落户期限和落户条件筛选尚未明确时,成为中介希望备胎的二手房也没有起色,就连租单也少的可怜。

1个月没有开张,收入近乎为零的他“已经没有多大心思了”,比起得知限购令时的“心塞”,现在他开始为生活的继续感觉迷茫。“海南当地的收入是乡村级的,消费水平是一线城市的。”重新找工作需要付出学习的时间成本,因此他打算找份兼职维持生活。“谁知道以后会不会好呢。”

从史上最严限购令到史上最大诚意英才招揽政策,短短23日,海南经历了一场由热到冷的巨变。除了大多数被卷入其中的异乡人,还有一些在浑然不觉中被改变的当地人。

“开滴滴一个月净挣5000多,你知道这边一般工资是多少吗?1500到2000。”热心的海南司机主动讲起自己的工资和规划,工资是身边朋友一倍的他仍在抱怨,想攒到去旅游的钱还是遥遥无期。

从龙华区向美兰机场出发,沿路大多是尚未开发的原始热带丛,偶尔远处出现一栋颇具西方风情的巨大圆顶建筑,上面是某售楼中心的名字。在它周围,一栋栋尚披着绿色外罩的小别墅像星星般散落各处。施工痕迹已全然不见。

 

 

美兰机场旁边一家园林式酒店。@视觉中国

“海口的物价太贵了,幸好大多数人有地,不然真的一辈子也买不起房。”司机是海口本地人,他在自己的地上盖了2栋楼,每栋楼有4层。他并不关心政策,也对自己拥有的巨大财富并不知情。当得知海口房子均价20000元以上,并且还有巨大攀升潜力时,他粗略估算仅自己的两栋楼就价值上千万。“原来我已是千万富翁了。”他嘴巴笑成月牙状。

放下箱子,他郑重地说了声“谢谢,您慢走。”

(应受访者要求,文中部分人物系化名。)

更多

微博微信

华财网官方微博

华财网官方微信

微信号:

cnfina