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本报记者 王海春 上海报道
上海土地预申请制度在试行约一年后，于近期悄然松绑了。
有开发商告诉记者，近日上海规划与国土管理局（简称规土局）推出的40、41和42号土地出让公告，并没有“预申请”的条件设置，而重启了招拍挂出让方式。
对此，上海社科院研究员顾建发表示，预申请出让的松绑并不代表着退出，只是房管部门采用的一种灵活的方式，未来这种方式可能会与招拍挂并行使用。
不过，他也认为，上海预申请出让制度的松绑与其土地出让收入的减少有很大关系。而在华东师范大学房地产研究中心主任华伟看来，地方政府目前面临两难困境，平衡好收入与支出并不容易。
又见招拍挂
“我发现最近上海的土地出让公告中，没有要走预申请流程的，而是直接出让。3月份出让的土地，还是有预申请的。但4月份推出的土地就没这个限制了。也就是说还是按过去的招拍挂方式来拿地。”上海一家开发商向记者透露。
有开发商告诉记者，近日上海规土局推出的40、41和42号土地出让公告，并没有“预申请”的条件设置，而是直接推向市场，在缴纳保证金之后即可在规定的时间内到土地交易所竞拍地块。
“近期没有走预申请程序的土地，而是直接出让的土地。后面推出的土地是不是要走预申请的程序，要由规土部门决定。”上海土地交易所工作人员告诉记者。
中原地产分析师告诉记者，所谓的土地“预申请”制度，是由土地管理部门提前明确相关地块的出让条件和参数，发布用地出让预申请公告，以吸引房企根据预公告信息提出预申请。预申请的房企数少于规定数量时，该土地出让将被延迟。
去年5月中旬上海集中推出的105幅土地中，试行了土地预申请制度。而这距离4月前后上海对土地预申请的松绑，恰好将近一年。
业内人士指出，土地预申请的松绑与今年预申请的土地遇冷有直接关系。在今年3月上海规土局的土地出让“第5号公告”中，原计划共有9幅地块进入预申请程序，但4月初公布的结果显示，上述地块中除了1幅地块将延长预申请之外，有5幅地块已于3月31日中止了预申请程序。
上海社会科学院研究员顾建发向记者表示，预出让制度的松绑，与沪土地出让收入减少有很大关系，“看一下今年上海土地出让的数据就知道了。”
中国指数研究院5月10日发布的数据显示，4月份上海住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%。与此同时，今年1-4月份，上海土地出让的收益较去年同期也出现了大幅下滑。数据显示，2010年前四个月上海共出让162幅土地，土地出让金收入就达541.3亿元；而今年前4个月上海共出让了232幅土地，土地出让金收入却只有约369.8亿元。即土地出让幅数较去年同期多了70幅，但土地出让金的收入却减少了约171亿元。
“收入少，但投入多，地方政府的财政压力不小。在落实调控政策的同时，不但要保证地产市场平稳发展，还要保证有财政收入和政府投资力度。保障房建设、投资迪士尼、旧城改造以及民生的改善，今年上海要支出的资金相当庞大。土地出让是政府收入的一个重要方面，但受政策调控影响，开发商拿地的积极性大幅减少，使得上海在土地上获得的收益较去年同期大幅缩水。”华东师范大学房地产研究中心主任华伟向记者表示。
住宅用地触底“白菜价”
今年楼市成交的急速降温，让很多房企对未来市场变得更加没有信心，土地市场随之遇冷。
中国指数研究院的数据显示，今年2月份上海住宅用地成交楼面均价为6458元/平方米，3月和4月的楼面均价则下降至3569元/平方米和819元/平方米。
在今年上海土地价格不断走低的时候，土地出让的数量也几乎跌至冰点。2月份上海成交13幅住宅用地；3月份在土地价格大幅下降的情况下，却只有15幅用地成交。而到了4月，虽然住宅土地价格降到819元/平方米这样的“白菜价格”，也只成交了2幅住宅用地。
“按理说土地价格下跌会有很多人来拿地，但今年却不是这样。往年地产调控一年左右就结束了，但这轮房地产调控已经进行了一年多，但还看不出什么时候会放松。现在拿了地，楼盘上市后卖不出去，让房企怎么办？”华燕置业市场总监冯伟在接受记者采访时表示，楼市走势的不明朗，让房企不敢拿地。
卫明不动产智库营销负责人蔡为民认为，在遭遇“白菜价”土地仍然不好卖的市场环境下，土地出让预申请的松绑对政府未必是利好，也不一定能解决政府的财政压力。“因为预申请制其实保证了土地能够出让出去，而通过招拍挂出让的土地则可能面临流拍的风险。”
但也有业内人士指出，土地预申请会设立很多不同类型的技术或资质门槛，很有些土地定向出让的味道，而此次上海规土部门之所以重新选择招拍挂这一可能会导致土地流拍的方式，其实是包含了这样的潜台词：希望更多的房企进入土地拍卖市场。
乘星行机构总经理李骁在接受记者采访时表示，对政府来说，怎么出让土地只是一种方式。“这次松绑不代表预申请退出了，而可能是预申请与招拍挂并行。问题的关键在于，怎么才能激活房企买地的热情，盘活土地市场，获得一定数量的土地出让金来支持政府对其它领域的投资。”
“以预申请方式出让的土地，参与买地前要通过很多指标后才能参与买地。以招拍挂方式直接出让土地，就是价高者得。”中国指数研究院研究总监陈延彬告诉记者，通过招拍挂方式卖地，规则简单透明也容易操作。
大华集团市场部相关负责人也告诉记者，现在开发商手上应该是不缺钱的，之所以上半年地拿得很少，主要是对后市政策不放心。而一些位置较好的地块，则会因为出让程序的复杂而不愿意申请。
