房价拐点近在眼前?

2011-05-11 17:24:00 | 作者: 记者 樊沙来源:《财经网》

【编者按】对于开发商来说,存货本身不是问题,比房价下降更要命的是成交下降。只要成交能上升,现金流就不成问题

  【财经网专稿】记者 樊沙 房价到底会不会降?全国人民同此一问。现在看来,存货加速增长和融资成本大幅走高将成为压垮房价的最后两根稻草,新一轮调控政策已无必要。不过,要警惕地方政府由于土地财政的压力而放松执行已有政策,以致前功尽弃。

  由于统计口径不一,一季度地产上市公司的存货价值数据差异比较大,从8824.84亿元到9865亿元都有,但这些数据在其自身口径内的同比增速都达到了40%以上。

  即使地产龙头企业的销售也不容乐观。一季度末,万科(000002.SZ)存货达1508.5亿元,同比大涨46%;保利地产(600048.SH)存货达1270亿元,而去年一季度末,保利的存货仅为62亿元,同比涨幅看上去就碜人了点——1948%。

  存货本身并不是问题,存货的加速增长才是问题,存货增长和销售放缓不过是硬币的正反两面。而目前还看不到能推动销售增速赶上存货增速的因素。

  这厢销售开不了源,另一厢银行信贷还在节流。银行对开发商和购房者都收紧了银根,这已是公认的事实。

  一季度,上市地产公司手持现金约为短期借款的3倍,处于历史较高水平,短期偿债压力不大;房地产上市公司整体的资产负债率为71.6%,处于历史最高水平。有论者认为,去除预收账款后的负债率为40.8%,仍处于历史较低水平。此说不然。

  地产公司的财务健康状况不能静态地看,除非它们通通要清盘,否则就还得买地、开发。地产商的手持现金不只是要应付短期借款,还要支付上一年土地尾款,以及当年在建项目的建安费用;此外,房企只要继续经营,仍免不了买地。而当前的管理制度杜绝了预收款挪为他用的可能性。

  大体估计,房地产上市公司用于土地和开发方面的资金支出要占到其总资产的30%左右,这么庞大的资金需求,不是刨去短期借款的区区手持现金额能满足的。如此一来,那么总体上地产公司的资金链就岌岌可危了。

  最新的民间地产借贷年化利率已高达50%,这一现象很好地回答了房企资金链是否告急。

  对于地产商来说,比房价下降更要命的是成交下降。只要成交能上升,现金流就不成问题。

  现在的房价已是围城,开发商想降价冲出来,却又不想当出头鸟;买家则想等降价杀进去,却也怕房价一降就弹。

  不妨大胆假设一下,一旦五月份的传统地产旺季没有如期出现,而地方政府又囿于中央压力无法开闸,开发商就不会对“金九银十”再抱有不切实际的希望,很可能主动出逃,大面积主动降价。

  (证券市场周刊供稿)

  

【作者:【财经网专稿】记者 樊沙 】

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